Mercato residenziale, quali sono nel mondo le città a rischio bolla

La classifica delle città a rischio secondo UBS

Al vertice della classifica Ubs 2026 ci sono Zurigo e Tokyo, le uniche due città collocate nella fascia di rischio alto. Dubai scende di categoria mentre Seul, Lisbona e Madrid entrano tra i mercati da monitorare.

Miami, che nelle due edizioni precedenti presentava il rischio più elevato, scende di un gradino e rientra nella fascia di rischio accentuato, insieme a Dubai, Seul, Ginevra e Lisbona.

Il rischio appare più moderato per Los Angeles, Sydney, Toronto, Vancouver, Hong Kong e Singapore. In Europa rientrano nella stessa fascia Amsterdam, Madrid, Francoforte, Monaco di Baviera e Milano, mentre Parigi e Londra presentano un basso rischio di bolla. 

Fuori dall’Europa, soltanto New York, San Francisco e San Paolo figurano nella categoria a basso rischio.

Chi sale e chi scende lungo l’indice

Lisbona e Seul hanno registrato quest’anno il maggiore aumento del rischio di bolla. Si sono accentuati alcuni squilibri anche a Milano, Hong Kong, Madrid e Dubai, sebbene a Dubai il rischio si sia attenuato da marzo. In Svizzera, i bassi costi di finanziamento hanno continuato ad alimentare il rischio a Zurigo e Ginevra. Al contrario, piazze come Tokyo e Sydney hanno visto un ridimensionamento degli squilibri, che sono invece rimasti stabili a Singapore.

Nelle città nordamericane il rischio di bolla è diminuito: gli elevati costi dei mutui prima casa hanno reso ancora più difficile l’acquisto di un’abitazione, frenando la possibilità di acquisto e la domanda. In Europa, Francoforte e Amsterdam hanno registrato le riduzioni più marcate dei punteggi di rischio.

Tassi elevati e mutui più cari frenano i prezzi

Secondo gli esperti di UBS Global Wealth Management, “il permanere di costi di finanziamento elevati dovrebbe contenere l’aumento dei prezzi delle abitazioni nel breve periodo”. Nell’ultimo anno, in termini reali, i prezzi di abitazioni, affitti e redditi sono rimasti nel complesso stabili, pur con forti differenze tra le diverse città. Seul, Lisbona, Madrid e Hong Kong hanno registrato gli aumenti più consistenti, con prezzi reali delle abitazioni in crescita di circa il 10%. All’estremo opposto, Vancouver e Toronto hanno segnato cali di circa il 10%. Anche a Francoforte e Monaco di Baviera i prezzi sono diminuiti, seppure più moderatamente.

L’impatto dell’inflazione sul mattone

In oltre la metà delle città analizzate negli ultimi cinque anni gli immobili residenziali non hanno protetto dall’inflazione. I mercati che nel 2021 erano stati classificati ad alto rischio di bolla hanno poi registrato i cali più marcati, con una flessione media dei prezzi di circa il 15%. Come si legge nel report, “hanno inciso anche l’intensità e la durata dello shock inflazionistico: nelle città con un’inflazione superiore alla media, i prezzi reali delle abitazioni sono diminuiti mediamente di circa il 5%; in quelle con un’inflazione inferiore alla media, nello stesso periodo i prezzi reali sono invece cresciuti in media di circa il 10% all’anno”.

Milano, rischio bolla immobiliare in aumento

Rispetto al 2025 Milano passa da 0,01 a 0,50 nell’indice calcolato da Ubs, entrando nella fascia di rischio moderato.  La domanda degli investitori stranieri e la limitata offerta di immobili hanno sostenuto la crescita dei prezzi negli ultimi anni. Per questo motivo i prezzi sono aumentati del 9% su base annua, superando la crescita degli affitti e dei redditi e peggiorando l’accessibilità economica. 

Mentre le zone centrali di pregio hanno attratto la crescente domanda internazionale, l’interesse degli acquirenti locali si è spostato verso aree semicentrali e periferiche. Secondo l’analisi di Ubs molti nuclei familiari si starebbero spostando infatti verso aree più esterne in direzione dei comuni dell’hinterland, una tendenza che fa sì che il rischio immobiliare non sia uniforme in tutta la città.