La surroga del mutuo, nota anche come surrogazione o portabilità, è la procedura che consente di trasferire a costo zero un mutuo già acceso presso una nuova banca. Introdotta in Italia con la Legge Bersani n. 40/2007, consente di modificare i parametri del mutuo, come durata e tasso, per abbassare l'importo della rata mensile.
Con l'operazione di surroga, non si estingue il vecchio mutuo né si varia l'importo del debito residuo (ovvero la somma di denaro che resterà da pagare per i mesi pattuiti dal piano di ammortamento), ma si riesce ad abbassare la rata mensile concordando condizioni più favorevoli con la nuova banca, come un tasso di interesse inferiore o una durata più estesa. In breve:
Può richiedere la surroga sia chi ha un mutuo prima casa o seconda casa in corso, sia chi ha già richiesto la portabilità di un mutuo acceso precedentemente.
Una volta avviata la procedura, le due banche collaboreranno tra loro per rendere effettivo il passaggio; entro 10 giorni dalla richiesta, la banca uscente è tenuta a comunicare alla banca che subentra l’ammontare del debito residuo del mutuatario.
La surroga del mutuo conviene quando le condizioni offerte dalla nuova banca permettono di risparmiare sugli interessi o di rendere la rata più sostenibile. I casi più comuni sono:
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La surroga è una procedura che offre numerosi vantaggi, primo tra tutti quello di trasferire un finanziamento attivato per acquistare un immobile o effettuare una ristrutturazione della propria casa presso un nuovo istituto di credito, che offre al mutuatario delle condizioni più vantaggiose.
Inoltre, la surroga del mutuo è un'operazione totalmente gratuita per il cliente. Infatti, è la banca a farsi carico dei costi di portabilità e ipoteca (che non viene cancellata ma trasferita) nell'arco di 2-3 mesi da momento della richiesta.
A differenza della sostituzione, però, la surroga del mutuo non offre la possibilità di variare l’importo finanziato, che dovrà rimanere necessariamente uguale all’ammontare del debito residuo.
La tipologia di tasso e la durata del finanziamento, invece, possono essere modificati, proprio per approfittare di nuove soluzioni più convenienti. Per scegliere correttamente la proposta di surroga del mutuo prima casa più adatta alle proprie esigenze, quindi, è bene concentrarsi sulla valutazione di questi due aspetti di primaria importanza.
Come anticipato, procedere con la surroga non comporta alcun tipo di spesa da parte del mutuatario. Tutte le spese sono a carico della banca subentrante, nello specifico:
Il vecchio istituto di credito è obbligato a concedere il nulla osta entro al massimo 30 giorni per non incorrere in penali e sanzioni e non può in alcun modo opporsi alla decisione del cliente di trasferire il mutuo presso una nuova banca né addebitare allo stesso dei costi aggiuntivi. Dall'altra parte, la stessa cosa non vale per la nuova banca, che invece può rifiutarsi di accettare la surroga.
Secondo la legge 40/2007 la surroga del mutuo può essere richiesta un numero illimitato di volte, ma in pratica non è possibile avvalersi sempre di questa possibilità. Le banche, difatti, sostengono l'intero ammontare delle spese per dare al cliente l'occasione di usufruire delle surroghe a titolo completamente gratuito: ecco perché non sono affatto disposte a ripeterla all'infinito. La strada migliore da seguire è quella di valutare e confrontare attentamente i tassi, gli interessi, le condizioni e i costi prima di decidere a quale istituto di credito rivolgersi.
BANCA | TIPOLOGIA | TASSO | TAEG | RATA MENSILE |
|---|---|---|---|---|
Intesa Sanpaolo | Surroga | 2,85% (Tasso finito) | 3,14% | 273,56 |
Banca Monte dei Paschi di Siena | Surroga | 3,07% (Irs 20A + 0,30%) | 3,30% | 279,05 |
Banca Monte dei Paschi di Siena | Surroga | 3,07% (Irs 20A + 0,30%) | 3,30% | 279,05 |
Banca Monte dei Paschi di Siena | Surroga | 3,17% (Irs 20A + 0,40%) | 3,40% | 281,57 |
Banca Popolare Pugliese | Surroga | 3,44% (Tasso finito) | 3,49% | 288,44 |
Simulazione di richiesta surroga mutuo effettuata il 30/04/2025. Importo richiesto di 50000 euro per una durata di 20 anni per una persona di 40 anni residente in provincia di Milano: si consiglia di verificare sempre i tassi e i costi aggiornati effettuando una simulazione e indicando i corretti dati.
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