Le spese accessorie del mutuo

Se si ha intenzione di accendere un mutuo è indispensabile tenere anche conto delle cosiddette spese accessorie. Si tratta di costi di cui il cliente deve obbligatoriamente farsi carico e che – molto spesso – variano da istituto di credito a istituto di credito. Cerchiamo di capire insieme che cosa riguardino questi costi.

Quali sono i costi del mutuo

Quando si accende un mutuo, cioè un finanziamento destinato all'acquisto di un bene immobile, è necessario tenere conto di diversi fattori, tra cui tutte le spese accessorie.

Si tratta di spese una tantum, che cioè che si pagano una volta soltanto. Per questo motivo non vengono inglobate nelle rate del finanziamento stesso, perché sono importi che vanno corrisposti a diverse figure prima dell'accensione del muto.

Per capire meglio quali siano queste spese accessorie, possiamo suddividerle in due macro aree: le spese accessorie fisse e le spese accessorie variabili, a seconda che il loro importo sia predeterminato e quindi conoscibile a priori oppure sia variabile perché dipendente da differenti fattori, come accade ad esempio per gli onorari dei professionisti.

Complessivamente, i costi di un mutuo, oltre agli interessi pagati sul finanziamento, mediamente si attestano in un range tra i 2.000 e i 4.000 euro.

Spese accessorie variabili

Di seguito un elenco di tutte quelle che sono le spese accessorie variabili. Di esse non è possibile conoscere l'esatto ammontare perché o sono espresse in percentuale oppure sono dipendenti da fattori estremamente variabili, come ad esempio gli onorari dei professionisti:

• Costi delle pratiche di accensione del mutuo. La banca agisce come sostituto d'imposta quando si tratta dei costi per le pratiche di accensione di un mutuo: è lei che trattiene una certa quota e la versa direttamente all'Erario. Tali cifre sono a percentuale fissa: se l'acquisto è per una prima casa, la percentuale è dello 0,25% sull'importo erogato; se si tratta di acquisto di seconda casa, la percentuale sale al 2%. Nel caso in cui, al posto che rivolgersi ad una banca, si scegliesse di avvalersi dei servigi di una società finanziaria, non ci sarà distinzione alcuna tra prima e seconda casa per quel che riguarda le spese mutuo: la percentuale è fissa al 2%. Questa è una spesa una tantum;
• Spese di istruttoria. Le spese di istruttoria delle pratiche mutuo possono essere in un range che va dallo zero – ovvero la banca non emette spese istruttoria a carico del cliente – sino ad arrivare al 2% dell'importo totale erogato. Il loro ammontare dipende da banca a banca, anche se generalmente gli istituti di credito oscillano tra lo 0,5% minimo e l'1% massimo. L'importo per le spese istruttoria viene detratto immediatamente dalla somma erogata: è una delle spese mutuo che il cliente affronta in anticipo e sono spese mutuo una tantum;
• Perito. Per avere diritto ad un mutuo viene fatta una perizia da parte di un professionista. Costo perizia mutuo: oscilla di solito tra i 200 ed i 300 euro, a questa somma va aggiunta l'IVA al 22% e anche altri due tipi di spese accessorie. Una è il contributo Cassa Previdenza che varia dal 2% al 4% del costo perizia mutuo e dipende dalla categoria di appartenenza del perito – ad esempio, un architetto avrà un contributo Cassa Previdenza superiore a quello che può avere un geometra – e l'altra è rappresentata dalle eventuali spese di viaggio se il perito lavora fuori dalla sua sede, ovvero dalla città in cui opera solitamente. È una spesa una tantum;
• Notaio. Il notaio è obbligatorio per la stipula del contratto del mutuo. Le spese notarili sono una delle spese accessorie più importanti a livello economico, perché l'ammontare può variare tra i 2.000 ed i 3.000 euro. In questa somma è compresa non solo la parcella professionale del notaio ma anche l'importo dell'iscrizione ipotecaria. Se richiestogli, un notaio potrebbe rilasciare un preventivo al cliente: in questa maniera si potrebbe avere la possibilità di comparare i prezzi di diversi professionisti del settore notarile. È una spesa una tantum;
• Spese incasso rata. Di solito oscillano tra 1 e 3 euro ma è bene prestare attenzione a questa voce perché talune banche chiedono anche 8 euro per l'incasso di ogni singola rata. Se il mutuo è trentennale, si arriva a cifre esorbitanti in fretta, quindi è importante osservare con cura questo particolare, tra le varie spese mutuo che si analizzano;
• Spese di gestione. Il loro ammontare è variabile e lo si trova indicato nel foglio informativo del mutuo, disponibile presso gli sportelli della banca a cui ci si rivolge. Sono spese mutuo a cadenza annuale;
• Commissione per estinzione anticipata del mutuo. È una penale che comporta, in alcuni casi, il versamento dell'intero importo residuo in un'unica soluzione. È una spesa una tantum e maggiori informazioni su di essa si devono poter reperire sul foglio illustrativo a disposizione dei clienti;
• Spese di cancellazione ipoteca. Non è più obbligatorio rivolgersi ad un notaio per far cancellare l'ipoteca sulla propria casa, qualora si decidesse di venderla. Ciò è stabilito dalla legge 40/2007, tuttavia, se si desidera avere una cancellazione dell'ipoteca in termini più rapidi di quelli previsti dalla legge, ci si deve appoggiare ad un notaio: il costo della pratica varia dai 500 ai 1.000 euro e si tratta di una spesa una tantum.

Spese accessorie fisse

Ecco un elenco di quali sono le spese accessorie fisse, cioè quelle delle quali è possibile nella maggior parte dei casi conoscere l'importo in anticipo:

• Certificati. Quando si accende un mutuo è necessario produrre un certo numero di certificazioni richiedibili in Comune. Il costo di ognuno di essi è una marca da bollo di 16,32 €. Per gli usi specifici dei mutui non è possibile avvalersi delle autocertificazioni in carta libera – ossia quelle gratuite – ma è obbligatorio l'uso di certificati con marca da bollo;
• Premi assicurativi. Di solito le banche richiedono la stipula di tutta una serie di polizze assicurative aggiuntive. Non sono obbligatorie, tuttavia sono molto spesso una condizione imprescindibile per accedere al finanziamento.

Le polizze assicurative in genere comprendono:

• polizza copertura incendi, con un premio di circa 50 euro annui;
• polizza vita, richiesta soprattutto se chi accende il mutuo appartiene ad una famiglia monoreddito, ed ha un premio di circa 30 euro mensili;
• polizza fideiussoria dello 0,20% per mutui che siano superiori all'80% del valore dell'immobile. Alcune banche richiedono una stipula a parte per la polizza fideiussoria, altre, invece, la includono nel calcolo degli interessi sulle rate del mutuo.