Comprare casa, è difficile anche per chi ha un budget a sei zeri

Mercato delle compravendite in stand by

Nonostante i segmenti del mercato residenziale italiano indicati dagli addetti ai lavori come “top” (tra 3 e 6 milioni di euro) e “lusso” (oltre i 6 milioni) continuino a generare transazioni da record, il numero delle compravendite, considerato in valore assoluto, secondo l’Osservatorio sulle Residenze Esclusive starebbe ristagnando.

Sul fronte della domanda, a trainare i due segmenti, sarebbe soprattutto la componente estera, seppur ridimensionata rispetto ai massimi toccati negli ultimi tre anni.

I potenziali acquirenti cercano infatti immobili con tratti distintivi molto particolari o unici, e quindi sempre più difficili da trovare. “In questo ambito”, come riporta l’Osservatorio, “l’offerta resta scarsissima e composta spesso da abitazioni con una qualità insufficiente per essere attrattive per una domanda molto selettiva o da residenze di grande qualità”.

L’offerta stenta a tenere il passo con la domanda

Sul fronte dell'offerta la situazione è statica: la carenza strutturale di immobili di reale pregio prosegue ormai da un quinquennio, aggravata dal rallentamento generalizzato nella disponibilità di nuove costruzioni. I volumi di vendita ristagnano in tutte le fasce di prezzo pur con motivazioni diverse. Ne deriva un indebolimento dell'indice di assorbimento medio — la quota di immobili venduti sul totale disponibile in stock — che nel primo semestre dell’anno perde quasi 4 punti percentuali, fermandosi al 17,6%: un dato ben lontano dal picco del 2022, quando la percentuale superava il 27 per cento.

Si allungano i tempi di vendita

I tempi medi di vendita si allungano leggermente salendo a 7,5 mesi (dai 7 mesi del secondo semestre 2025), e in parallelo aumenta anche lo scarto tra prezzo di richiesta e prezzo di effettiva chiusura, che tocca il 9,2% (la media del 2025 era pari all’8,4%). Se l’aumento nel semestre è contenuto, l’incremento dal 2022 a oggi — quando lo sconto medio si aggirava sul 5% — è tutt’altro che trascurabile: in sintesi si sta assistendo a una crescente propensione dei proprietari ad accettare offerte inferiori alle richieste, specie per gli immobili rimasti a lungo invenduti.

Cresce anche la giacenza media degli immobili rimasti invenduti, che supera ampiamente i 26 mesi: oltre due anni non sono sufficienti per far digerire al mercato residenze prive di qualità o con un rapporto qualità/prezzo non corretto.

L’andamento dei prezzi al mq per le zone top di Milano

Sul fronte dei prezzi richiesti dai venditori si registra un’accelerazione, fatta di rialzi contenuti attorno all'1% annuo. La prima parte del 2026 segna infatti un vero salto: in soli sei mesi il prezzo medio massimo (quello riferito alle residenze di maggior pregio) cresce del 2,3%; il medio minimo (quello riferito alle case relativamente meno costose) dell'1,7%, mentre il prezzo medio complessivo avanza del 2%.

A guidare questa dinamica è soprattutto il segmento del “lusso” (oltre 6 milioni di euro). In questo segmento il Top Price medio è balzato ben oltre i 36.000 euro al mq, dai 27.677 al mq del 2025.

In ogni zona analizzata esiste almeno un’abitazione con un prezzo di richiesta ampiamente superiore ai 30 mila euro al mq, eccetto il Centro Storico, dove la richiesta più alta eccede “solo” i 28 mila euro al mq. Nel Quadrilatero il Top Price registrato è di 47 mila euro al mq.  

Le tre compravendite più rilevanti del semestre hanno mosso complessivamente quasi 40 milioni di euro, con prezzi al mq compresi tra 15 mila euro al mq e i quasi 50 mila toccati nel Quadrilatero.