Rinegoziazione, sostituzione e surroga mutuo: le differenze

Negli ultimi anni, e a maggior ragione con i ribassi sui tassi di interesse, molte persone hanno preso in considerazione la possibilità di modificare le condizioni del proprio mutuo per ottenere vantaggi economici.

Le tre soluzioni principali per farlo sono la rinegoziazione, la surroga e la sostituzione. Sebbene spesso vengano confuse, queste tre opzioni hanno caratteristiche, vantaggi e procedure differenti. In questa guida esploreremo nel dettaglio le loro peculiarità, aiutandoti a decidere quale scegliere in base alle tue esigenze.

Cosa significa rinegoziare un mutuo

La rinegoziazione del mutuo comporta una modifica delle condizioni contrattuali direttamente con la banca con cui è stato acceso il finanziamento. In altre parole, si tratta di un accordo interno tra il cliente e la propria banca, senza coinvolgere nuovi istituti di credito. Le modifiche più comuni che è possibile apportare durante la rinegoziazione riguardano principalmente:

• il tasso di interesse e l'indice di riferimento, ad esempio l'Euribor per i mutui a tasso variabile;
• lo spread, ossia il guadagno che applica la banca;
• la durata del mutuo, che può essere aumentata o ridotta per modificare l'importo delle rate;
• il tipo di contratto, ad esempio passando da un mutuo a tasso fisso a uno a tasso variabile e viceversa.

Talvolta si possono rivedere anche le spese accessorie legate alla gestione del mutuo.

Il principale vantaggio della rinegoziazione è che non ci sono costi aggiuntivi per il cliente, poiché non è necessario un nuovo atto notarile. Inoltre, può essere una buona soluzione per chi non desidera cambiare banca, mantenendo così un rapporto consolidato con l’istituto di credito.

Tuttavia, la rinegoziazione non è un diritto garantito: la banca può decidere di accettare o rifiutare la proposta in base alle sue politiche interne e alla situazione finanziaria del cliente.

Cos'è la surroga del mutuo

La surroga del mutuo, spesso definita come portabilità del mutuo, è una procedura che permette di trasferire il mutuo da una banca a un'altra per ottenere condizioni più vantaggiose. Introdotta in Italia dalla legge n. 40/2007, la surroga è completamente gratuita per il cliente. Con la surroga, è possibile modificare il tasso di interesse, passando ad esempio da un tasso variabile a uno fisso o viceversa. Inoltre, la durata del mutuo può essere adattata alle nuove condizioni, consentendo di ridurre l'importo delle rate o di abbattere il costo totale del finanziamento.

Uno degli aspetti più vantaggiosi della surroga è che non ci sono costi a carico del cliente, comprese le spese notarili, che vengono sostenute dalla nuova banca. Nonostante ciò, è importante considerare che la surroga richiede più tempo rispetto alla rinegoziazione, in quanto la nuova banca dovrà analizzare la situazione economica del cliente e la documentazione del mutuo.

Cos'è la sostituzione del mutuo

La sostituzione del mutuo, invece, è un’operazione con cui si estingue completamente il vecchio mutuo e se ne stipula uno nuovo con un’altra banca. Consente molta più flessibilità: ad esempio, permette di cambiare l’importo, ottenendo anche liquidità extra, o modificare la durata, il tipo di tasso e persino gli intestatari.

Tuttavia, proprio perché si tratta di un mutuo nuovo a tutti gli effetti, ci sono dei costi da sostenere: le spese notarili, di perizia, di istruttoria, l'imposta sostitutiva, e così via.

Differenze principali tra rinegoziazione, surroga e sostituzione

Come abbiamo visto, tutte e tre le soluzioni offrono l’opportunità di migliorare le condizioni del proprio mutuo. Le principali differenze risiedono nella banca coinvolta e nei costi associati.

Con la rinegoziazione, infatti, il mutuo rimane con la stessa banca, mentre con la surroga e la sostituzione si apre un rapporto con un nuovo istituto di credito. Con la surroga si trasferisce semplicemente il debito residuo del proprio mutuo a un’altra banca, senza costi aggiuntivi, mentre con la sostituzione si estingue il vecchio mutuo e se ne apre uno nuovo da zero, sostenendo però nuovamente tutti i costi iniziali legati all'apertura della pratica.

Quando scegliere la rinegoziazione

La rinegoziazione è particolarmente adatta per chi desidera modificare le condizioni del proprio mutuo senza cambiare banca. Se hai un buon rapporto con la tua banca e non ti interessa cambiare istituto, la rinegoziazione può essere una scelta conveniente. Inoltre, se le modifiche che desideri apportare sono relativamente lievi, come una piccola riduzione del tasso d’interesse o l'estensione della durata del mutuo, la rinegoziazione è una soluzione rapida e senza costi aggiuntivi.

Quando optare per la surroga

La surroga, d’altro canto, è la soluzione ideale se desideri cambiare completamente le condizioni del mutuo e sei disposto a trasferire il finanziamento a una nuova banca. Se i tassi di interesse offerti da altre banche sono significativamente più bassi e pensi che trasferire il mutuo possa comportare un risparmio considerevole, la surroga è probabilmente la scelta più vantaggiosa. In questo caso, la possibilità di risparmiare sulle rate mensili o sul totale del finanziamento è il principale vantaggio.

Quando scegliere la sostituzione

La sostituzione del mutuo è l’opzione giusta se, oltre a rivedere le condizioni del mutuo, vuoi anche ottenere un po’ di liquidità in più, modificare gli intestatari o ristrutturare completamente il finanziamento. Comportando costi aggiuntivi, è un’opzione da valutare molto attentamente, che risulta utile soprattutto se hai bisogno di liquidità aggiuntiva o se vuoi ristrutturare casa e il mutuo in essere non ti basta più.

Quindi, ricapitolando: