Rinegoziazione e surroga mutuo: le differenze

Rinegoziare o surrogare un mutuo?

Rinegoziazione del mutuo e surroga sembrano – almeno all'apparenza – due maniere diverse di chiamare la stessa procedura. Eppure non è così ed è bene che chi stipula un finanziamento per l'acquisto di un bene immobile ne conosca la differenza, per sapere di quale di esse beneficiare nel momento del bisogno.

Cos'è la rinegoziazione del mutuo

Rinegoziare un mutuo vuol dire cambiare le condizioni del contratto con la stessa banca che l'ha erogato. È una pratica che avviene a costo zero ed è uno strumento utile per evitare di dover sottostare ad oneri finanziari diventati troppo pesanti da sostenere.

La rinegoziazione è una possibilità che le banche concedono per evitare di perdere il rimborso delle rate del mutuo, quindi è più facile che la ottenga chi è in difficoltà a pagare le quote mensili piuttosto che chi vorrebbe rinegoziare un mutuo per estinguerlo in anticipo. Con la rinegoziazione del mutuo sono quindi le condizioni a essere soggette a modifica, perché sono cambiate le esigenze economiche del contraente: questa è una clausola molto importante, perché non è mai possibile rinegoziare il mutuo se non sono intervenuti cambiamenti nell'assetto finanziario del debitore.

Le condizioni che possono venire riviste sono:

• tasso di interesse e spread: il primo è legato al mercato, e un esempio di questo tipo potrebbe essere l'Euribor (l'indice per i mutui a tasso variabile), mentre il secondo è il surplus che la banca applica al mutuo per il proprio guadagno;
• durata del contratto: si può, ad esempio, richiedere il passaggio da un mutuo ventennale ad uno trentennale;
• tipo di contratto: Implica il passaggio dal mutuo a tasso fisso a quello a tasso variabile e viceversa.

Come chiedere la rinegoziazione

Avviare una pratica per rinegoziare il mutuo è facilissimo: basta inviare una raccomandata A/R alla propria banca, all'interno della quale si elencano tutte le condizioni che si desidera modificare. Se la banca accetta, si ridiscute il contratto, in caso contrario non cambia nulla.

La rinegoziazione del mutuo è sempre gratuita per il cliente. Questo vuol dire che non possono essere addebitate spese notarili supplementari e, in caso venga accettata, è importante sapere che:

• non si perdono eventuali benefici fiscali previsti nel contratto originario;
• non possono essere addebitati costi aggiuntivi di sorta, come ad esempio commissioni bancarie;
• non si possono richiedere spese addizionali né si possono addebitare tasse;
• le garanzie che si sono prodotte per il contratto originario valgono anche per il mutuo rinegoziato.

Cos'è la surroga del mutuo

Con il decreto legge 7/2007, poi confluito nella Legge di Bilancio 2008, ovvero la legge 40/2007, si è concessa la possibilità di una nuova forma di rinegoziazione del mutuo. Si tratta della rinegoziazione mutuo Bersani, altrimenti nota come surroga del mutuo.

La surrogazione del mutuo – o surroga mutuo che dir si voglia – è la possibilità di spostare il proprio mutuo da un istituto di credito ad un altro, rinegoziandone contestualmente anche le condizioni. Insomma, è un ampliamento concettuale della rinegoziazione di cui abbiamo parlato nel paragrafo precedente: con la surroga il contratto viene rivisto a costo zero per il cliente e in più non c'è l'obbligo di estinzione del rapporto originario – cosa che, invece, prima del 2007 esisteva se si cambiava banca.

Tutto ciò comporta dei vantaggi per il cliente: può godere di nuove condizioni del mutuo, può beneficiare di vantaggi e di un trattamento migliore. Inoltre, il passaggio è completamente gratuito: l'unica spesa che il debitore deve affrontare è il versamento di 35€ come tassa ipotecaria. Anche in questo caso non sono previste spese notarili a carico del cliente, né la banca può riversare su di lui tasse, spese aggiuntive o commissioni varie. Come nel caso della rinegoziazione del mutuo, le condizioni che possono essere riviste sono le seguenti:

• tasso e spread;
• durata del mutuo;
• tipologia di mutuo.

Inoltre, i benefici di cui può godere il cliente sono, ad esempio, minori costi di gestione della pratica, tasse di incasso della rata più basse e costi delle spese accessorie – come eventuali perizie disposte dalla banca e via discorrendo – decisamente abbattuti. È importante specificare che, se ci si avvale della rinegoziazione mutuo Bersani, l'importo del nuovo finanziamento non può in alcuna misura essere superiore al debito residuo.

Quando surrogare il mutuo

La surrogazione del mutuo si può richiedere sempre: basta comunicare per iscritto tramite raccomandata A/R sia alla nuova che alla vecchia banca l'intenzione di avvalersi di questa possibilità.

Se la vecchia banca è obbligata ad accettare la richiesta di passaggio e a concedere il nulla osta entro al massimo 30 giorni per non incorrere in penali e sanzioni, lo stesso non si può dire della banca nuova, che invece può rifiutarsi di accettare questo trasferimento.

Una considerazione finale sulla surroga: secondo la legge 40/2007, può essere richiesta un numero illimitato di volte. Nella pratica, però, difficilmente è possibile avvalersi di questa possibilità. Le banche, difatti, sostengono l'intero ammontare delle spese per offrire al cliente la surroga a titolo completamente gratuito, quindi in genere non sono disposte a ripetere la procedura all'infinito.

Cosa cambia tra rinegoziazione e surroga mutuo

Prima di parlare delle differenze tra rinegoziazione e surroga mutuo, preme sottolineare una forte analogia che esiste tra i due procedimenti e che riguarda le clausole che possono essere oggetto di rivisitazione. Sia la rinegoziazione che la surrogazione, infatti, prevedono la revisione del tasso di interesse del mutuo e dello spread applicato, della tipologia di contratto e anche della sua durata. Passiamo ora ad analizzare le differenze tra rinegoziare il muto e surrogarlo:

• Banca: la rinegoziazione è un procedimento interno, che viene fatto tra il cliente e il suo istituto di credito, quindi non c'è alcun cambio di banca in essere. Con la surroga invece si sceglie di cambiare banca di riferimento;
• Costi: la rinegoziazione è sempre e completamente gratuita, la surrogazione del mutuo è gratuita per tutti i costi delle pratiche e per le spese accessorie, ma il cliente deve pagare la tassa ipotecaria di 35 euro.