Come calcolare la nuova rata di mutuo dopo estinzione parziale o totale

Cos'è l'estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione anticipata del mutuo consente al debitore di restituire alla banca, in tutto o in parte, il capitale residuo prima della scadenza prevista dal contratto. Questa possibilità è prevista dal Testo Unico Bancario e offre al mutuatario una preziosa leva per gestire con maggiore libertà il proprio debito. Nonostante ciò, alcune banche prevedono un limite minimo di 18 mesi prima di accettare una richiesta di estinzione. Una pratica controversa che, seppur diffusa, può essere contestata in sede legale.

Penali e costi associati

Con il decreto Bersani del 2007, le penali per estinzione anticipata dei mutui sono state eliminate per tutti i contratti stipulati dopo l’entrata in vigore della normativa. Questo ha aperto la strada alla portabilità dei mutui e reso più conveniente chiudere anticipatamente il finanziamento. Per i mutui stipulati prima del decreto, le penali restano ma devono rispettare soglie massime fissate dall’accordo ABI–Associazioni dei Consumatori.

Per i mutui a tasso variabile, la penale non può superare lo 0,50% se l’estinzione avviene prima del terz’ultimo anno, scende allo 0,20% nel terz’ultimo anno e scompare del tutto negli ultimi due anni.

Nei mutui a tasso fisso, se sottoscritti prima del 31 dicembre 2000, si applicano le stesse soglie dei mutui a tasso variabile. Per i mutui più recenti, le penali possono variare da 1,90% a 1,50%, in base al periodo in cui avviene l’estinzione.

I mutui a tasso misto seguono le regole del tasso attivo al momento della richiesta di estinzione.

Se la penale prevista da contratto supera i limiti legali, il cliente ha il diritto di richiedere un adeguamento, e la banca è tenuta a rispettare le soglie indicate. Una tutela importante per evitare che l’anticipo del rimborso si trasformi in uno svantaggio economico.

Calcolo della nuova rata del mutuo

Estinzione parziale del mutuo

Quando si effettua un’estinzione parziale del mutuo, si versa alla banca una somma extra che va a ridurre il capitale residuo. Su questo importo non maturano più interessi, e ciò comporta un ricalcolo della rata in base al debito rimanente. A questo punto, il mutuatario può scegliere tra due opzioni:

• riduzione della rata mensile: l’importo della rata diminuisce, ma la durata del mutuo resta invariata, una soluzione utile per alleggerire le spese mensili e migliorare l’equilibrio del bilancio familiare,
• riduzione della durata del mutuo: la rata resta uguale, ma si accorcia la durata complessiva del finanziamento. Questo consente di estinguere il debito prima del previsto e di risparmiare sugli interessi totali.

Entrambe le opzioni offrono benefici concreti e vanno valutate in base alle proprie esigenze finanziarie nel breve e lungo periodo.

Estinzione totale del mutuo

L’estinzione totale del mutuo comporta il pagamento dell’intero capitale residuo, più eventuali costi amministrativi o penali (se previste). In questo modo, il contratto di mutuo si considera concluso, e il mutuatario si libera da ogni obbligo finanziario verso la banca. Se il mutuo è a tasso variabile, l’estinzione chiude anche il piano di ammortamento in corso.

Va ricordato che l’estinzione del mutuo non comporta automaticamente la cancellazione dell’ipoteca. Tuttavia, oggi è prevista la cancellazione automatica e gratuita da parte della banca, come stabilito dalla legge. Una volta avvenuta, l’immobile risulta libero da vincoli, condizione utile soprattutto in caso di vendita o nuova richiesta di finanziamento.

Vantaggi dell'estinzione anticipata

Scegliere di estinguere anticipatamente il mutuo può portare a notevoli benefici finanziari, sia nel breve che nel lungo termine:

• risparmio sugli interessi: pagando prima il debito, si riduce il numero di rate e, di conseguenza, anche il totale degli interessi dovuti;
• maggiore libertà economica: con una rata più bassa o un mutuo più breve, si ha una gestione più flessibile del proprio reddito mensile;
• miglioramento del profilo creditizio: ridurre o eliminare un debito importante come il mutuo migliora il merito creditizio, utile per accedere a nuovi finanziamenti in futuro.