Comprare casa: si allarga il gap dei prezzi tra il nuovo e l’usato

Compravendite: la ripresa nelle principali città traina il mercato

Secondo quanto emerge dall’analisi dedicata alle nuove costruzioni inserita all’interno del nuovo report G-Market Pulse a cura del dipartimento Research & Data Intelligence di Patrigest, del gruppo Gabetti, il mercato delle nuove costruzioni mostra segnali di ripresa.

Dopo un 2025 segnato da una contrazione del 15% di compravendite di nuove costruzioni nelle otto principali città italiane (pari a circa 1.388 transazioni in meno), il primo trimestre 2026 segna una netta inversione di tendenza: le compravendite di nuove costruzioni in queste città salgono a 1.924 unità, con un aumento del 28% rispetto allo stesso periodo del 2025 (420 transazioni), una crescita superiore a quella registrata a livello nazionale.

La ripresa è trasversale e coinvolge la quasi totalità delle principali città. Spiccano in particolare Bologna (146%, 133 transazioni) e Genova (57%, 30 transazioni), seguite da Torino (35%, 121 transazioni) e Milano (31%, 684 transazioni).  

A quanto ammonta il gap tra nuovo e usato

L’analisi della domanda e dell’offerta di immobili di nuova costruzione a livello territoriale conferma la solidità della domanda su scala nazionale, sostenuta non solo da una maggiore accessibilità dei mutui prima casa per le giovani coppie e famiglie, ma anche da fattori quali l’elevata efficienza energetica, i più alti standard di sicurezza e il maggiore comfort abitativo offerti dagli immobili di ultima generazione.

Lo studio evidenzia, al contempo, una significativa eterogeneità del cosiddetto “premium price” rispetto al patrimonio esistente nei diversi contesti territoriali. Se si guarda ai prezzi, il nuovo si attesta in media a 3.100 euro/mq contro i 2.100 euro/mq dell’usato (47%).

A Roma e Milano i prezzi medi del nuovo toccano i 5.120 euro/mq rispetto ai 4.370 euro/mq dell’usato. Qui il divario percentuale è più contenuto (18%), con valori medi dell’usato strutturalmente più elevati rispetto alle altre città. Nei capoluoghi di provincia il nuovo si attesta a 3.100 euro/mq mentre l’usato si ferma a 1.900 euro/mq (63%). Nei comuni minori il divario si attesta al 55% (2.900 euro/mq per il nuovo contro i 1.880 euro/mq dell’usato).

Distribuzione dell’offerta e preferenze della domanda

La distribuzione delle nuove costruzioni negli ultimi dodici mesi conferma una marcata eterogeneità territoriale: l’offerta si concentra soprattutto nei principali mercati del Nord, con una presenza significativa anche a Roma e in Toscana, mentre nel Mezzogiorno risulta meno intensa. L’incidenza del nuovo sul totale dell’offerta residenziale è pari al 7,3% a Roma e Milano, al 5,9% nelle altre otto principali città, per poi risalire e al 6,8% nei comuni minori.

Dal punto di vista delle tipologie edilizie, il trilocale si conferma la soluzione più richiesta nel segmento delle nuove costruzioni, concentrando il 43% della domanda, in sostanziale equilibrio con lo stock disponibile (44%). Nel nuovo vi è una maggiore incidenza dei quadrilocali e una minore presenza di abitazioni di grandi dimensioni rispetto al mercato dell’usato. Per i bilocali la domanda supera l’offerta disponibile, mentre per i quadrilocali si registra una situazione opposta dato che la disponibilità risulta superiore alle richieste.