Il mutuo batte l'affitto (nella rata)

La stima tra mutui e affitti

La stima parte dai prezzi richiesti, ridotti del margine di trattativa, per approssimare il prezzo effettivo di vendita: 139.000 euro per un bilocale. Si ipotizza un mutuo pari all’80% del prezzo, della durata di 30 anni, a un tasso medio del 3,49%. Il costo iniziale dell’acquisto comprende il 20% di anticipo e il 7,5% di oneri accessori (imposte, notaio, agenzia, spese del mutuo). Per l’affitto si considerano quattro mensilità: tre di deposito cauzionale, che si recupera a fine contratto, ma va comunque anticipato e una di provvigione all’agenzia.

Stesso schema per tutti i tagli

Lo schema si ripete anche per gli altri tagli di casa. Per un monolocale sono necessari 28.900 euro per comprare e 2.600 per affittare, con una rata di 377 euro contro un canone di 662. Per un trilocale si passa a 48.800 euro contro 4.000, con 636 euro di rata e 1.012 di canone. Per un quadrilocale, 58.800 euro contro 4.800, con 767 euro di rata e 1.203 di canone. In ogni caso la rata è inferiore al canone, ma la distanza tra i due costi iniziali resta molto ampia.

Meno vantaggi rispetto al 2021

Rispetto a cinque anni fa, però, il vantaggio della rata si è ridotto: a settembre 2021, con il tasso medio dei nuovi mutui all'1,4%, la rata di un bilocale era di 316 euro, circa la metà del canone dello stesso periodo (619 euro). Da allora la rata è cresciuta del 58% e il canone del 37%: oggi la rata resta più bassa, ma equivale a quasi il 60% del canone.

Il quadro cambia nelle grandi città

A Milano, per un bilocale, sono necessari 81.200 euro per comprare e 4.700 per affittare: la rata dei mutui (1.059 euro) è vicina al canone (1.178). A Roma servono 64.700 euro contro 4.500, con 844 euro di rata e 1.118 di canone; a Firenze 65.900 euro contro 4.400, con 860 e 1.105 euro. Bologna richiede 55.800 euro per l’acquisto e 3.300 per la locazione, con 728 euro di rata e 829 di canone; Napoli 40.200 e 3.200 euro, con 524 e 797 euro. Torino è la più accessibile tra le grandi città: 29.600 euro per comprare, 2.700 per affittare, con una rata di 387 euro e un canone di 683.

Capoluoghi, le eccezioni

Su tutti i 110 capoluoghi la rata di un bilocale risulta inferiore al canone in 105 casi. Le 5 eccezioni sono: Bolzano (rata di 1.132 euro contro un canone di 853), Venezia (1.007 contro 998), Trento (730 contro 700), Rimini (678 contro 640) e Verbania (580 contro 565).

Meglio comprare o affittare? 

"Non esiste una risposta univoca alla domanda se sia meglio comprare o affittare casa - afferma Vincenzo de Tommaso, responsabile dell'Ufficio Studi di idealista - I dati indicano che, a livello nazionale, la rata del mutuo è in media più bassa del canone di affitto, ma l'acquisto richiede un esborso iniziale importante e immobilizza buona parte dei risparmi. Nella scelta intervengono molti fattori soggettivi: la stabilità lavorativa, la situazione economica della famiglia, l'eventuale aiuto dei genitori e i progetti di vita in una città. Per chi prevede di restare pochi anni nello stesso luogo, ad esempio, gli oneri legati all'acquisto potrebbero pesare più dei vantaggi”.