Investimenti immobiliari, il mercato italiano torna ai massimi storici

Real estate sostenuto da asset class consolidate

Nel 2025, secondo Patrigest, a sostenere il mercato sono state soprattutto le asset class più consolidate, con retail, industrial & logistics e hospitality in prima linea. Resta centrale il ruolo degli investitori internazionali, che rappresentano circa il 55% dei capitali investiti.

La ripresa degli investimenti immobiliari si inserisce in un quadro macroeconomico più favorevole stante, prima di tutto, la stabilizzazione dell’inflazione e il progressivo allentamento della politica monetaria della BCE, con il tasso di riferimento sceso e stabilizzato intorno al 2,15%: dati che hanno contribuito a migliorare le condizioni di finanziamento e a rafforzare la fiducia degli operatori.

Sul fronte economico, il pil italiano è atteso in crescita dello 0,5%. A ciò si aggiunge la solidità del sistema produttivo nazionale: l’Italia è oggi il quarto esportatore mondiale, con un surplus commerciale che nel 2024 ha raggiunto 54,9 miliardi di euro.

Retail protagonista

Il settore retail si conferma l’asset class trainante del 2025, con 3,3 miliardi di euro investiti, pari a circa il 27% del volume complessivo, in crescita del 21% rispetto al 2024. Shopping center, retail park e outlet concentrano complessivamente il 57% dei volumi retail, segnalando un ritorno di interesse strutturale per il comparto, dopo anni di maggiore cautela da parte degli investitori.

Logistica e industriale

Con circa 2,2 miliardi di euro investiti, il settore industrial & logistics si posiziona come seconda asset class per volumi nel 2025. Determinante la performance del quarto trimestre, che ha rappresentato il miglior risultato trimestrale di sempre per il comparto. Le operazioni si sono concentrate principalmente su portafogli logistici localizzati lungo i principali corridoi infrastrutturali del Nord Italia.

Hospitality ai livelli più alti dal 2019

Il comparto alberghiero ha registrato nel 2025 la migliore performance dal periodo pre-Covid, con oltre 2,1 miliardi di euro di investimenti, in crescita del 7% su base annua. Milano, Roma e Venezia restano le principali destinazioni, ma cresce l’interesse anche per località iconiche come Capri e il Lago di Como. 

Direzionale: Milano baricentro

Il settore uffici totalizza circa 2 miliardi di euro di investimenti, in linea con la media degli ultimi cinque anni. Milano e la sua area metropolitana assorbono circa il 65% dei capitali, confermandosi il principale polo direzionale del Paese.

Il mercato delle locazioni mostra una dinamica selettiva: nel 2025 il take-up milanese raggiunge 396.000 mq, mentre Roma si ferma a 146.000 mq. La domanda continua a concentrarsi su spazi di elevata qualità ed ESG compliant, in un contesto di offerta limitata che spinge al rialzo i canoni prime, con il CBD di Milano a 750 euro/mq/anno.

Living, student housing e healthcare in espansione

Nel living, i volumi investiti superano 840 milioni di euro, con una crescita del 3% rispetto al 2024. Spicca lo student housing, che rappresenta quasi il 60% degli investimenti nel comparto e registra un incremento dell’89% su base annua, pari al 4% del totale investito nel real estate italiano.

In forte sviluppo anche il segmento healthcare, con transazioni per oltre 590 milioni di euro, sostenute da operazioni su portafogli di strutture sanitarie e RSA e da trend sociodemografici favorevoli.

Previsioni 2026

Il quadro del 2025 restituisce l’immagine di un mercato immobiliare italiano più maturo, selettivo e attrattivo per i capitali internazionali. Come sottolineato dal management del Gruppo Gabetti, la crescita degli investimenti è stata trainata da asset class capaci di intercettare nuovi modelli di consumo, logistica e ospitalità, in un contesto in cui il real estate torna a essere percepito come un pilastro strategico di lungo periodo.