Controlli catastali: giro di vite del fisco sugli immobili fantasma

Fisco: oltre 60mila lettere di accertamento nel 2028

Se da un lato chi ha acquistato un immobile ricorrendo a un mutuo prima casa non ha nulla da temere (perché prima di erogare il finanziamento la banca effettua tutte le verifiche necessarie in vista dell’iscrizione dell’ipoteca), dall’altro purtroppo negli anni passati la piaga dell’abusivismo edilizio ha interessato diverse aeree del Paese, soprattutto nel Sud Italia e nelle Isole.

La lente del fisco dovrebbe pertanto soffermarsi proprio su questi e secondo le stime contenute nel Documento programmatico di finanza pubblica 2026 (DPFP), approvato dal Consiglio dei ministri lo scorso 2 ottobre, l’attività di ricognizione, ormai in fase avanzata, dovrebbe portare entro la fine di quest’anno all’invio di circa 20.000 lettere, destinate a salire a 40mila nel 2027 e 60mila nel 2028.

Come vengono individuati i fabbricati non dichiarati

L’individuazione degli immobili assenti o non aggiornati al Catasto parte dal confronto tra la cartografia catastale e le “ortofoto”, ossia le fotografie aerea geometricamente corretta e georeferenziate. L’attività di monitoraggio utilizza anche algoritmi di intelligenza artificiale che individuano possibili incoerenze da sottoporre successivamente alla verifica degli uffici dell’Agenzia delle entrate.

Secondo i dati forniti dal DPFP il programma di ricognizione ha già raggiunto il 96% del territorio nazionale e dovrebbe concludersi entro la fine del 2026.

La mappatura del territorio, tuttavia, non coincide con altrettanti accertamenti ma individua le potenziali incoerenze sulle quali gli uffici del fisco potranno successivamente effettuare verifiche più approfondite.

Difformità catastali e abusi edilizi: due procedure distinte per mettersi in regola

Una volta rilevate edificazioni non coerenti con gli archivi catastali, l’Agenzia delle entrate andrà a inviare una comunicazione ai rispettivi proprietari. La lettera ha lo scopo di favorire l’adempimento spontaneo da parte del contribuente. Chi riceve la comunicazione è tenuto infatti a ricostruire la situazione dell’immobile al fine di rendere evidente se la difformità segnalata dal fisco derivi da un mancato accatastamento o da un mancato aggiornamento degli atti catastali.

Occorre però precisare che l’aggiornamento del Catasto non costituisce di per sé una sanatoria di eventuali irregolarità edilizie. Anche se il Catasto aggiorna la planimetria e accetta i documenti presentati dal proprietario, la casa non diventa automaticamente in regola dal punto di vista del Comune. Si tratta infatti di due questioni ben distinte: mentre il Catasto serve per identificare l’ammontare delle tasse sulla proprietà, quindi a scopi fiscali, il Comune si occupa di rilasciare i permessi per costruire (i cosiddetti “titoli abilitativi”).