Mutui: il 2025 è stato l'anno del sorpasso del variabile sul fisso
29 gen 2026 | 3 min di lettura | Pubblicato da Carmela di Matteo
Nel corso del 2025, il mercato dei mutui ha vissuto una trasformazione profonda, con effetti diretti sulle tasche delle famiglie. L’analisi dei dati degli Osservatori di Mutui.it e Facile.it mostra come il calo dell’Euribor abbia riportato il tasso variabile al centro delle scelte, dopo anni di predominio del fisso.
Questa inversione di tendenza è il risultato di una convergenza tra il progressivo allentamento della politica monetaria della BCE e una nuova segmentazione del credito, dove la sostenibilità energetica dell'immobile è diventata il principale spartiacque per accedere alle condizioni più vantaggiose del mercato.
Il sorpasso del tasso variabile sul fisso nel 2025
Per capire la portata dell'evento, bisogna guardare ai numeri. A gennaio 2025 il variabile risultava ancora penalizzante, con rate superiori ai 660 euro per un mutuo medio. Tuttavia, le decisioni di Francoforte e le dinamiche geopolitiche (inclusa la volatilità dei mercati USA) hanno spinto l'Euribor verso il basso molto più rapidamente dell'IRS.
La forbice si è invertita definitivamente nel terzo trimestre. Ecco come sono cambiati gli equilibri nel corso dell'anno.
| Periodo | Miglior TAN Fisso | Miglior TAN Variabile | Vincitore per Rata |
|---|---|---|---|
| Febbraio 2025 | 2,45% | 3,50% | Fisso (Netto) |
| Settembre 2025 | 3,16% | 2,67% | Variabile (Netto) |
| Dicembre 2025 | 3,10% | 2,54% | Variabile (Netto) |
A dicembre 2025, sottoscrivere un mutuo variabile significava ottenere un TAN di ingresso del 2,54%, contro un 3,10% del miglior fisso. Questa dinamica ha riaperto scenari interessanti anche per le surroghe: chi aveva stipulato mutui a tassi fissi elevati nel biennio precedente ha trovato, nella parte finale dell'anno, finestre di opportunità per rinegoziare il debito.
L'impatto reale: rate in calo e accesso al credito
Al di là delle percentuali, il calo dei tassi ha avuto un effetto tangibile sui bilanci familiari: come evidenziato dal report, per un mutuo variabile standard il risparmio rispetto a inizio anno si aggira intorno ai 50 euro.
Per una famiglia con reddito medio che ha saputo cogliere le migliori offerte green autunnali (con TAN al 2,54%), il risparmio supera i 1.300 euro l’anno rispetto alle condizioni di inizio 2025 o rispetto a un fisso standard attuale; risorse preziose che possono essere destinate a spese accessorie come assicurazioni o costi condominiali.
Ma il dato forse più rilevante riguarda l'accessibilità del credito. Molti nuclei che a inizio anno erano esclusi dal mercato, sono rientrati nei parametri di sostenibilità richiesti dalle banche. In sostanza, il calo dei tassi ha permesso di finanziare importi più elevati a parità di stipendio, sbloccando di fatto il mercato immobiliare per la fascia media.
Cosa aspettarsi ora? Il fattore "green"
Guardando al futuro, l'eredità del 2025 suggerisce un mercato più selettivo. Sebbene la discesa dei tassi potrebbe assestarsi, la vera discriminante diventerà sempre più la qualità dell'immobile. Il differenziale di tasso tra mutui standard e mutui green è destinato a diventare strutturale. Gli immobili energivori rischiano di diventare non solo più costosi da mantenere, ma anche più onerosi da finanziare, creando un mercato a due velocità.
Per l'analisi approfondita e per consultare le simulazioni dettagliate per fascia di reddito, è possibile consultare il report integrale: Analisi Mercato Mutui 2025 - Facile.it e Mutui.it
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