Paradossi immobiliari: in Italia tante case, ma pochi affitti

Case vuote: il confronto con Germania e Francia

Se si guarda a quello che lo studio della Fondazione Ifel definisce come “sistema abitativo” appare subito evidente una contraddizione strutturale: a fronte di un patrimonio immobiliare molto ampio, l’offerta di abitazioni da acquistare, tramite un mutuo prima casa o in locazione, appare invece di gran lunga scarsa in rapporto a una domanda in crescita soprattutto da parte di giovani, studenti e famiglie a reddito medio-basso. 

Secondo i dati raccolti da Ifel su base Istat e Mef-Agenzia delle Entrate, il 55% delle famiglie italiane vive in una casa di proprietà, contro il 47% della Francia e il 41% della Germania. Questo primato, tuttavia, nasconde una serie di inefficienze: in Italia si concentra il 27,3% di abitazioni non occupate, un valore triplo rispetto alla Francia (7,8%) e sei volte superiore alla Germania (4,4%). In termini assoluti, su circa 35 milioni di abitazioni censite più di 9,5 milioni risultano non utilizzate o occupate in modo discontinuo. L’Italia inoltre è il Paese europeo con la più bassa percentuale di alloggi in affitto: la quota sul totale raggiunge appena il 13%.

Italia divisa a metà: al Sud il primato degli immobili non utilizzati

Secondo l’analisi IFEL, alcune delle principali città italiane presentano quote particolarmente alte di immobili non utilizzati. In alcune aree urbane, quasi un’abitazione su tre è vuota. Le città con le percentuali più elevate sono: Reggio Calabria (circa 40%), Messina (circa 40%), Palermo (circa 32%), Catania (circa 27%) Genova e Venezia (circa 26%). Le disparità territoriali tra Nord e Sud del Paese si rivelano quindi profonde: si registrano infatti valori inferiori al 15% nelle città del Nord come Milano e Bologna mentre Roma e Firenze si collocano attorno al 12-14%.

Le motivazioni alla base del fenomeno sono diverse ma collegate: il progressivo spostamento verso le città per studio e lavoro ha svuotato i piccoli centri e territori rurali; molte abitazioni sono in mano a proprietari anziani o risultano ereditate ma non abitate stabilmente; vi sono poi ragioni legate alla scarsa convenienza economica legata ai costi di ristrutturazione di molti edifici datati.

Italia finalino di coda per l’offerta pubblica di alloggi

Il confronto con gli altri Paesi europei è particolarmente severo sul fronte dell’edilizia sociale. In Francia, gli alloggi pubblici o convenzionati coprono l'11,7% dello stock abitativo; in Germania la quota è intorno al 2,5%, ma su un mercato degli affitti privati molto più sviluppato. In Italia, invece, l’edilizia residenziale pubblica (Erp) rappresenta appena il 2,6% dello stock complessivo e meno del 20% del mercato delle locazioni. Nel dettaglio, il rapporto censisce 781mila alloggi di edilizia residenziale pubblica di cui 334mila concentrati nelle 14 città metropolitane. Roma e Milano ne detengono oltre 130mila, seguite da Napoli, Torino e Palermo. Il tasso di ricambio resta però molto basso: circa 16mila assegnazioni all'anno, pari a poco più del 2% dello stock disponibile.