Mattone made in Italy, Milano in calo

Le grandi città accelerano

La grande novità del semestre è Milano: per la prima volta il capoluogo lombardo segna una variazione negativa dei prezzi (-0,5%), con un prezzo medio dell'usato a 4.489 euro al metro quadro. I segnali di maturazione del mercato meneghino sono molteplici: i tempi medi di vendita si attestano a 92 giorni. Un dato che racconta bene la situazione: solo il 38% dei residenti milanesi acquista all'interno del capoluogo, mentre il 62% si sposta fuori città (nel 2019 la quota di acquisti fuori Milano era del 35%). Il decennio è però ancora saldamente positivo: dal 2016 al 2026 i prezzi milanesi sono aumentati del 58,6%, il dato più elevato tra tutte le grandi città italiane.

Crescono Bologna e Verona

Alle spalle di Milano, la classifica delle variazioni semestrali vede Firenze ferma a zero e Bologna in lieve crescita (+0,8%). A trainare sono invece Verona con +4,9% e Torino con +3,7%. Nella graduatoria decennale dal 2016 al 2026, Bologna segue Milano con +54,9%, poi Verona con +38,0%, Bari con +31,7% e Firenze con +23,4%.

Compravendite, prima Roma

Sul fronte dei volumi di compravendita nelle grandi città, il primo semestre 2026 totalizza 61.583 transazioni (+3% sullo stesso periodo 2025). Roma guida con 18.844 transazioni (+2,6%), seguita da Milano con 12.388 (+3,3%), Torino con 8.265 (+4,5%), Genova con 4.882 (+5,6%), Napoli con 4.323 (+4,7%), Palermo con 3.597 (+1,6%), Bologna con 3.017 (+2,2%), Firenze con 2.203 (-5,8%), Bari con 2.160 (+1,2%) e Verona con 1.903 (+6,2%). Firenze è l'unica grande città con il segno meno — un dato coerente con la pressione sui prezzi già elevati.

Dieci anni di prezzi 

Facendo il confronto decennale 2016-2026 ecco che il panorama si fa più articolato. Tra i capoluoghi di provincia le performance più brillanti appartengono a Trieste (+58,4%), Ferrara (+51,6%), Reggio Emilia (+50,2%), Lecce (+42,0%) e Pisa (+39,3%). Nell'hinterland delle grandi città, l'area di Verona guida con +31,2%, seguita dall'hinterland milanese (+25,3%), quello bolognese (+23,7%), fiorentino (+13,3%) e napoletano (+8,8%).

Chi compra e perché

La motivazione primaria rimane l'abitazione principale, che nel primo semestre 2026 rappresenta il 74,8% degli acquisti; l'investimento si attesta al 18%, in linea con il 2025, mentre la casa vacanza cresce al 7,2% dal 6,6% dell'anno precedente, con un lieve aumento anche degli acquirenti stranieri che, anche a seguito delle tensioni internazionali, scelgono con maggiore frequenza di investire in Italia. Napoli si conferma la città più orientata all'investimento, con quasi il 42% degli acquisti effettuati a fini reddituali.

I più attivi nell'acquisto

La fascia anagrafica più attiva sul mercato è quella tra 18 e 34 anni: a livello nazionale gli under 34 rappresentano il 31% degli acquirenti, uno dei valori più alti dal 2019. A Milano la quota raggiunge il 39%. La composizione dei nuclei familiari vede le famiglie al 66% e i single al 34% a livello nazionale, ma a Milano i single superano il 48%. Cresce l'attenzione all'efficienza energetica: la quota di compravendite in classi A e B sale dall'8,4% del 2025 al 9,2% del primo semestre 2026. A Milano l'aumento è più marcato, dal 7,7% al 9,5%, con quote simili anche a Bologna e Verona.

Il trilocale domina ma a Milano piace il bilocale

A livello nazionale la domanda si concentra sul trilocale, che raccoglie il 41,5% delle richieste, seguito dal bilocale con il 24,8% e dal quattro locali con il 22,1%. Milano è l'unica eccezione tra le grandi città, dove il bilocale è la tipologia più cercata con il 44,7%. Anche nell'offerta il trilocale è la tipologia più presente sul mercato, con una quota del 34,3%. I tempi medi di vendita nelle grandi città si attestano a 108 giorni, sostanzialmente in linea con i 107 giorni di un anno fa. Bologna e Milano restano le città più rapide, entrambe a 92 giorni.

Mercato dei mutui in calo

Le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l'acquisto dell'abitazione per 25.471 milioni di euro nel primo semestre 2026, con una contrazione del 4,9% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il dato va però letto correttamente: le operazioni a supporto degli acquisti sono cresciute del 3,5%, mentre il calo è quasi interamente imputabile alle surroghe, crollate del 62%. La surroga, strumento molto utilizzato nel biennio di tassi favorevoli 2024-2025, è praticamente scomparsa: nel secondo trimestre del 2026 rappresenta solo il 4,5% delle operazioni, contro il 12,2% del semestre precedente.