Cosa si intende per mutuo?

Il mutuo è un contratto di finanziamento a medio-lungo termine, con il quale una banca (il mutuante) concede una somma di denaro a un privato (il mutuatario), che si impegna a restituirla nel tempo tramite rate mensili, maggiorate dagli interessi. 

I mutui vengono utilizzati soprattutto per l'acquisto di immobili, ma possono essere richiesti anche per ristrutturazioni, ottenimento di liquidità o consolidamento di debiti. Il mutuo è garantito da un'ipoteca sull'immobile, che offre alla banca una tutela in caso di insolvenza del debitore.

Le principali tipologie di mutuo

Esistono diverse tipologie di mutuo, tra cui le più comuni sono il mutuo a tasso fisso, il mutuo a tasso variabile e il mutuo misto. 

Nel tasso fisso, la rata resta invariata per tutta la durata del prestito, garantendo certezza sui costi nel tempo. Nel tasso variabile, invece, la rata può aumentare o diminuire in base all’andamento dell’indice di riferimento (solitamente l’Euribor), rendendolo più rischioso ma potenzialmente più conveniente. Il mutuo misto combina entrambe le soluzioni, permettendo di cambiare il tipo di tasso a scadenze prestabilite.

I mutui si differenziano inoltre in base alla finalità: le principali riguardano l'acquisto di immobili, come la prima o la seconda casa, ma esistono anche mutui pensati per esigenze diverse, come una ristrutturazione, il consolidamento di debiti già attivi, o l'ottenimento di liquidità da utilizzare per propri progetti personali ipotecando un immobile di cui si è già proprietari. Per approfondire puoi consultare la nostra guida alle finalità del mutuo.

Spread, LTV e ammortamento

Oltre ai concetti base, è utile conoscere alcuni termini legati al mutuo meno noti ma altrettanto importanti:

• Lo spread: è il guadagno che la banca applica sull’indice di riferimento, ed è uno dei principali fattori che determinano il costo effettivo del mutuo, perché influenza direttamente il tasso di interesse. 
• Il rapporto Loan to Value (LTV): indica la percentuale del valore dell’immobile coperta dal mutuo. Più è basso l’LTV, maggiori sono le probabilità di ottenere tassi vantaggiosi. 
• Il piano di ammortamento (solitamente di tipo francese): definisce come vengono ripartiti interessi e capitale nelle varie rate, e influisce sul ritmo con cui si riduce il debito residuo.

Soluzioni di mutuo specifiche

Oltre ai mutui tradizionali, esistono formule specifiche pensate per rispondere a esigenze particolari. 

Il mutuo giovani è rivolto a chi ha meno di 36 anni e spesso beneficia di agevolazioni fiscali o garanzie statali, come il Fondo Consap, che consente di accedere al credito anche con un capitale iniziale ridotto. 

Il mutuo green è destinato a chi acquista o ristruttura un immobile ad alta efficienza energetica. Molte banche offrono infatti condizioni favorevoli per incentivare l'acquisto di immobili in classe A o B o lavori di efficientamento energetico. 

Infine, il mutuo con cap è un tipo di mutuo a tasso variabile che prevede un tetto massimo (cap) oltre il quale il tasso non può salire, offrendo così una protezione dai rialzi eccessivi dei tassi d’interesse. Queste soluzioni rappresentano un'alternativa interessante per chi cerca maggiore flessibilità o ha obiettivi specifici.

Come scegliere il mutuo giusto

Prima di sottoscrivere un mutuo è fondamentale confrontare più offerte, tenendo conto in particolare del TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), che include, oltre al tasso di interesse puro, anche tutti i costi accessori, e permette un confronto diretto e trasparente tra i prodotti. 

È inoltre consigliato valutare la durata del mutuo, le eventuali penali di estinzione anticipata, la presenza di assicurazioni obbligatorie o facoltative, e i requisiti reddituali richiesti. 

Affidarsi a un consulente del credito può aiutare a orientarsi tra le varie opzioni disponibili e scegliere la formula più adatta al proprio profilo economico e alle proprie esigenze. Con Mutui.it puoi calcolare un preventivo, confrontare le proposte delle nostre banche partner e richiedere una consulenza gratuita di un nostro esperto per aiutarti nella scelta del mutuo più adatto alle tue esigenze specifiche.