Durata del mutuo: quali sono le principali

La durata del mutuo indica il numero di anni entro cui il mutuatario si impegna a rimborsare l’intero capitale preso in prestito, più gli interessi concordati. Può sembrare un dettaglio secondario rispetto al tasso d’interesse o all’importo finanziato, ma in realtà incide profondamente su tutto il piano di ammortamento. 

Una scelta troppo affrettata o influenzata solo dal valore della rata può portare a un indebitamento troppo lungo o a un’esposizione mensile non sostenibile. Inoltre, la durata condiziona anche l’accesso ad alcuni prodotti: per esempio, i mutui prima casa agevolati o green possono avere vincoli specifici sulla durata massima.

L’età del richiedente e le coperture assicurative

Un fattore spesso sottovalutato è l’età del mutuatario al momento della stipula e alla fine del piano. Le banche pongono limiti chiari: in genere l’età massima a fine mutuo non deve superare i 75-80 anni. Questo impatta soprattutto chi inizia un mutuo in età più avanzata, costringendolo a optare per durate più brevi e quindi per rate più alte. 

Inoltre, una durata lunga comporta premi più alti per le assicurazioni obbligatorie, come quelle contro il rischio morte, invalidità o perdita del lavoro: spesso non ci si pensa, ma questi costi vanno inclusi nel calcolo del TAEG effettivo.

Ammortamento alla francese e interessi

Un altro aspetto tecnico ma fondamentale è il tipo di piano di ammortamento. Nella maggior parte dei casi si opta per quello "alla francese", che prevede rate costanti composte inizialmente da una quota interessi molto più alta rispetto al capitale. 

Questo significa che, nei primi anni, stai rimborsando perlopiù interessi e solo in minima parte il capitale. Questo squilibrio è più marcato nei mutui lunghi e rende le estinzioni anticipate meno convenienti nei primi anni, perché l'ammortamento non ha ancora intaccato il debito residuo in modo sostanziale.

Ottimizzare la durata per aumentare la flessibilità futura

In un contesto economico incerto, può essere utile scegliere una durata lunga, ma con l’intenzione strategica di estinguere anticipatamente non appena le condizioni lo permettano. Alcune banche offrono prodotti flessibili che permettono di ridurre la durata nel tempo, senza penalità. 

In alternativa, è utile accantonare un fondo dedicato all’estinzione parziale del mutuo, da usare per abbassare il capitale residuo ogni 3-5 anni, riducendo così il peso degli interessi e liberando margine sul bilancio familiare.