Seconde case: Cortina in cima alla top ten dei centri di pregio

Prime e seconde case: il segmento top mette il turbo

Il mercato immobiliare di fascia alta negli ultimi anni ha potuto godere dell’aumento della propensione alla proprietà tra le famiglie più abbienti. Nella fascia più ricca della popolazione, la quota di proprietari dell’abitazione di residenza è salita dal 92,9% del 2004 al 95,3% nel 2024, mentre l’affitto è sceso dal 7,1% al 4,7%, confermando la scelta della proprietà come leva di consolidamento patrimoniale per i redditi più elevati.

A beneficiare di questa tendenza è sia il mercato delle prime case, sia quello delle seconde case di lusso (con valore di oltre 1 milione di euro), sia per uso diretto sia a scopo di investimento. Entrando nel dettaglio, secondo l’analisi di Patrigest, gli investimenti nel living luxury sono stati a oltre 300 milioni nel 2025. Gli acquisti di seconde case, che hanno visto un incremento del 22% nell’ultimo anno, hanno rappresentato il 76% delle transazioni sopra il milione, con un’offerta costituita in larga parte da imprese e costruttori (circa il 60% tra prime e seconde case).

Bilocali e trilocali di pregio: c’è la domanda, ma manca l’offerta

Così come sta avvenendo per il mercato immobiliare in generale, anche in quello di pregio, l’analisi della dinamica tra domanda e offerta evidenzia un fabbisogno non pienamente soddisfatto, soprattutto per le unità di piccola dimensione, in particolare bilocali. Mentre nel segmento sotto i 6.000 euro al mq la domanda di trilocali risulta assorbire la maggioranza della domanda, nella fascia di mercato compresa fra i 6.000 e i 10.000 euro al mq i bilocali concentrano il 43% delle richieste a fronte di un’offerta pari al solo 33% delle unità sul mercato. Più equilibrato il rapporto tra domanda e stock disponibile invece fra le diverse tipologie se si guarda al mercato di fascia molto alta (dai 10.000 ai 20.000 euro al mq). Nel complesso emerge un potenziale di sviluppo soprattutto nella fascia intermedia che va dai 6.000 ai 10.000 euro al mq, dove nuove realizzazioni e interventi di riqualificazione orientati a tagli più contenuti possono rispondere meglio alle esigenze degli acquirenti.

La geografia del pregio: ecco dove si trova il maggior numero di abitazioni di lusso

L’analisi dei comuni con valori superiori a 6.000 euro/mq ha fatto emergere una sorta di “geografia del pregio” in Italia: in sintesi, le abitazioni di “lusso” non sono distribuite lungo la Penisola, ma si concentrano nei grandi centri urbani, nelle mete turistiche d’élite, nei laghi, nelle località alpine e lungo le coste più esclusive.

In pratica, questo segmento del mercato immobiliare, totalmente indifferente alle dinamiche dei tassi di interesse e dei mutui prima casa, si concentra in alcune zone ben precise che il rapporto realizzato da Patrigest - Gruppo Gabetti ha indicato come “hub del lusso nazionale”.

L’analisi ha quindi individuato i mercati immobiliari più esclusivi d’Italia, ovvero quei comuni in cui l’offerta è quasi interamente composta da immobili di fascia alta. Nella top ten rientrano nell’ordine: Cortina d’Ampezzo, Capri, Sorrento, Forte dei Marmi, Cormayeur, Pinzolo, Amalfi, Dobbiaco, Canazei e Sperlonga.

Tra le grandi città solo Milano rientra nelle prime 30 posizioni (26ª), mentre Roma è più indietro (102ª), preceduta da Firenze e Venezia.

Fra le grandi città analizzate, i mercati più esclusivi, con la quota più alta di immobili di pregio sul totale dell’offerta, risultano essere Firenze (29,5%), Milano (24,7%), Napoli (23,3%), Bologna (22,2%), Venezia (17,9%), Roma (12,8%), Torino (12,7%), Genova (12%).