Mercato immobiliare italiano resiliente nonostante tutto

Nomisma, 2026 di "rafforzamento"

Secondo gli esperti di Nomisma, il 2026 si prospetta come un anno di "rafforzamento": la domanda resta dinamica e dominata dalla preferenza per l’acquisto rispetto all’affitto. Sul piano previsionale, tuttavia, a fronte delle incertezze all’orizzonte nonché al rialzo dei tassi dei mutui, Nomisma stima un rallentamento.

Nomisma, previsioni sulle compravendite

Per il 2026 le compravendite residenziali dovrebbero crescere a un ritmo più contenuto (+1,8%) rispetto al 2025, attestandosi intorno alle 783 mila transazioni nel 2026, 780 mila nel 2027 e 782 mila nel 2028. Per quanto riguarda i prezzi di acquisto, le variazioni si attesteranno intorno ad un +0,9% nel 2026, +0,5% nel 2027 e +0,4% nel 2028, tenendo conto che si tratta di valori correnti. I valori reali si attesteranno invece sotto il -1%.

Nomisma, previsioni sui mutui

Per quanto riguarda le erogazioni di nuovi mutui, anche mutui prima casa, si parla di 49,8 miliardi di euro nel 2025, che si dovrebbero tramutare in 52,8 nel 2026, 53,7 nel 2027 e 54 nel 2028. Per quanto riguarda surroghe e sostituzioni, il valore dei contratti nel 2026 sarà di 3,7 miliardi, di 5 miliardi nel 2027 e di 5,7 miliardi nel 2028. Si prevede comunque nel 2026 un rallentamento nella domanda di mutui a causa dell’atteggiamento cautelativo delle banche, ma anche per il rallentamento prudenziale della domanda di compravendite immobiliari. 

Congiuntura economica e aumento dei prezzi

Secondo l'analisi di Lucio Poma, capo economista di Nomisma "l’Italia ha beneficiato degli anni post-Covid in cui il Pil e il dato sull’inflazione sono stati migliori rispetto al mondo, all’Europa e in particolare alla Germania, nostro principale competitor". Inoltre, le retribuzioni in Italia stanno salendo più dell’inflazione grazie a un dato sulla disoccupazione ai minimi (5,1% a gennaio 2026), con aumento dei contratti a tempo indeterminato a scapito del tempo determinato, il che crea condizioni più favorevoli a livello di disponibilità di reddito, anche se il gap tra aumento dell’inflazione e aumento dei salari resta oggi del 6,4%. Detto questo, la parola d’ordine resta incertezza, il che è legato a una serie di situazioni come pil in rallentamento, l'inflazione i prezzi energetici. 

Pil italiano tira il freno

Il pil, che nel 2021 aveva registrato un +8,9%, si prevede solo ad un +0,5% nel 2025 e a un +0,7% nel 2026 e 2027, a fronte di una ripresa maggiore della Germania e di altri Paesi. Per quanto riguarda l'inflazione, ci ritroviamo in una situazione di aumento con una componente core (quindi la componente non governabile da politiche economiche) che non si modifica. Questo significa maggiore povertà, maggiore ricorso al credito, maggiore vendita dei beni di famiglia. Tra cui beni di valore e seconde case.  

Prezzi energetici

Il prezzo degli energetici (petrolio, gas, energia elettrica) si impenna in conseguenza alla guerra in Iran, e così anche i materiali da costruzione tra cui l’alluminio, spinti anche da movimenti puramente speculativi, che sono scollegati dall’effettiva disponibilità delle materie prime e che, quindi, introducono un ulteriore fattore di isterismo sui mercati. L’effetto sul consumatore finale è quello che tutti vediamo: un aumento dei prezzi energetici che si traduce in un maggiore aumento dei carburanti, ma che non si traduce in una simile diminuzione quando i prezzi scendono.  

Aumento dei prezzi delle costruzioni

La conseguenza di quanto sopra è che gli acquisti non vengono annullati, ma vengono posposti con prudenza, come reazione alle possibili evoluzioni di una situazione incerta. “Le conseguenze del conflitto in corso - spiega Poma - si riflette sul costo degli energetici e della logistica. In particolare ciò risulta nell’inflazione, in Italia passata dall’1,5% all’1,7%, e nel maggiore costo della vita e dei beni alimentari e non, con gli energetici che non rallentano come dovuto. Anche per quanto riguarda il settore costruzioni, il fatto che i materiali da costruzione, in primis l’alluminio, aumentino di prezzo, collegati come sono all’andamento degli energetici, si riflette in un aumento dei costi di costruzione”. 

Mercato immobiliare italiano nel 2025

Secondo Nomisma, nel 2025 il mercato residenziale italiano ha chiuso rafforzando il recupero avviato nel 2024, dopo la contrazione del 2023. Le compravendite nazionali sono cresciute del +6,4%, con una maggiore dinamicità nei comuni non capoluogo rispetto alle città principali. Nei 13 mercati intermedi (Ancona, Bergamo, Brescia, Livorno, Messina, Modena, Novara, Parma, Perugia, Salerno Taranto, Trieste e Verona) le transazioni sono salite complessivamente del +6%, con una crescita più marcata nei capoluoghi rispetto al resto della provincia. Nei 13 mercati intermedi, inoltre, i tempi medi di vendita di un’abitazione si sono attestati intorno ai 5 mesi, con uno sconto medio in fase di trattativa pari all’8,6%. 

Compravendite con mutuo in crescita nel 2025

Nel 2025 la quota di acquisti immobiliari finanziati da mutui, anche mutui prima casa, è salita nel 2025 dal 40,1% del 2023 al 45,9% grazie anche a condizioni di domanda più favorevoli nonostante tassi dei mutui meno convenienti, oltre che dalla buona qualità degli indicatori di rischio delle banche. Migliora inoltre, nel 2025, la qualità dei mutui, con un calo del 2,9% delle sofferenze e un’incidenza dei mutui in sofferenza sul totale che scende al 9,8% a fronte di un 13,6% nel 2022. 

Crescita dei prezzi residenziali

Per quanto riguarda i prezzi delle case, nei primi mesi del 2026 crescono quelli delle abitazioni in ottimo stato nei 13 mercati analizzati, con un +2,3% per queste unità abitative e un +2,7% per quanto riguarda le case usate in buono stato. Per quanto riguarda i mercati delle città principali si parla invece di un aumento dell’1,3% e dell’1,9% rispettivamente.