Affitto a riscatto come alternativa al mutuo

Il mutuo casa è diventato troppo oneroso e allora, in tempi di crisi come questi, la gente preferisce l'affitto. I dati Istat sul primo trimestre del 2012 indicano che le compravendite sono crollate del 16,9% rispetto a un anno prima. Scendono sia le vendite a uso  residenziale (-17,2%) che quelle a uso commerciale (-11,8%) e, nei grandi centri è crollo verticale per i mutui (-67%): solo nel mese di luglio i mutui sono crollati del 44%. Di contro,  cresce la domanda - e l'offerta - delle locazioni, con parecchi inquilini costretti a restare in affitto nonostante i prezzi delle abitazioni siano più bassi, visto che non possono imbarcarsi in un mutuo (anche ammesso che sia concesso dalla banca) e con i proprietari che, dal canto loro, cercano di risparmiare sull'Imu che è più onerosa per le case sfitte.

Per garantirsi un'abitazione, i consumatori ricorrono anche a soluzioni alternative come l’affitto con riscatto, prodotto a metà tra acquisto e affitto, ottimo per aggirare il mutuo. E' una  soluzione molto diffusa all’estero anche se da noi è ancora in fase di sviluppo, ed è presente soprattutto nel Nord, tra Lombardia, Piemonte, Veneto, Emilia Romagna e Lazio. Soltanto nell’ultimo mese, da metà settembre a metà ottobre, si è registrato un incremento del 13% nelle offerte di affitto con riscatto e del 9% nella domanda. Nel caso dell'affitto con riscatto, vengono stipulati contemporaneamente due contratti: uno di locazione (a canone superiore al mercato, dal momento che una parte servirà all’eventuale acquisto) e uno di opzione con cui si stabilisce che l’inquilino potrà acquistare l'abitazione al momento dello scadere del contratto (generalmente dopo tre anni) a prezzo stabilito pari alla differenza tra prezzo di listino concordato e somme accantonate. L'inquilino può anche decidere di rinviare l'acquisto, continuando a pagare l'affitto o può dare disdetta - con preavviso di sei mesi - liberando l’immobile.

L'affitto con riscatto è vantaggioso per chi non ha soldi da spendere in un acconto per acquistare subito l’immobile o non intende accendere un mutuo o ancora vuole rimandare l’accensione di un mutuo a un periodo successivo. Ma i vantaggi sono anche fiscali, tanto per affittuari che per futuri compratori: è il proprietario che continua a pagare l'Imu e quando l'inquilino deciderà di acquistare la casa potrà farlo al prezzo che è stato bloccato all'atto della stipula. E poi può essere utile anche a chi blocca l’immobile per l'acquisto ma poi non riesce a ottenere dalla banca un mutuo: il possibile acquirente può rifugiarsi  temporaneamente nell’affitto e intanto accumulare il capitale per l'acquisto futuro. L'affitto con riscatto è poi usato spesso da chi manifesti l'intenzione di comprare una casa nuova solo dopo che avrà venduto la vecchia, visto che avrà più tempo per vendere a un adeguato prezzo senza essere costretto a svendere. Gli svantaggi invece sono che questo tipo di formula non avvantaggia l'inquilino che, alla scadenza del contratto, decide di recedere e non esercita l'opzione di acquisto: in questo caso l’affittuario avrà pagato un affitto più alto senza neanche la possibilità di ottenere indietro la metà del canone che ha versato ogni mese.

di Franco Canevesio