In italia si riduce il gap dei mutui ad alto loan to value

Spread infuocatore del mercato

Visto che le banche basano l’importo massimo finanziabile sul più basso dei due valori, lo scarto tra prezzo e valutazione diventa un indicatore delle dinamiche di mercato, influenzate non solo da fattori economici e territoriali, ma anche da trend come i flussi migratori e la crescente attenzione al livello di sostenibilità energetica degli immobili (“green” o “brown”).

Divario ridotto negli ultimi 3 anni

Negli ultimi tre anni, il divario tra prezzo e valutazione si è progressivamente ridotto: a livello generale dal -8,5% al -7,3%, mentre nelle operazioni coperte da mutui HLTV dal -6,8% al -5,7%. Resta dunque stabile il differenziale medio tra il mercato complessivo e quello dei mutui ad alto LTV, con uno scostamento compreso tra l’1,6% e l’1,7%.

Differenze territoriali marcate

Nel primo semestre 2025, fuori dai capoluoghi regionali il ribasso medio rispetto alla perizia raggiunge il -6,7%, contro il -4,6% delle città principali. Nel Sud Italia il divario si accentua ulteriormente: -7,8% nei comuni non capoluogo, rispetto al -5,5% dei centri principali. Guardando ai dati cittadini, il calo più significativo si registra a Perugia (-10,1%), seguita da Napoli e Cagliari (-9,0%). All’estremo opposto, Trento mostra un gap limitato al -1,5%.

Eterogeneo anche il quadro regionale

Il quadro regionale conferma la stessa eterogeneità: la Valle d’Aosta e la Basilicata guidano la classifica con scostamenti rispettivamente del -10,4% e -10,1%, mentre Trentino-Alto Adige e Veneto si distinguono per la maggiore stabilità, con valori intorno al -4,8%. S​olo nel 4% dei casi il prezzo di acquisto è risultato superiore alla valutazione. Una tendenza minoritaria, ma concentrata in territori economicamente dinamici come la Lombardia (42,4% delle transazioni di questo tipo) e il Lazio (11,2%), dove i flussi migratori interni, legati al lavoro e allo studio, contribuiscono a sostenere la domanda immobiliare.