Affitti brevi, stop al self check-in completamente digitale

La sentenza del Consiglio di Stato che impone il riconoscimento

Il Consiglio di Stato, con la sentenza del 21 novembre 2025, annulla la sentenza del Tar Lazio di alcuni mesi fa, che aveva temporaneamente liberalizzato il self check-in, sospendendo l'obbligo di riconoscimento in presenza imposto dal Ministero dell'Interno, con l'apposita circolare del novembre dello scorso anno.

La decisione ha ribadito l’obbligo per i gestori di tutte le strutture, incluse agli immobili destinati alle locazioni brevi, oltre a ricevere il documento d’identità dell’ospite e a trasmetterlo all’autorità di pubblica sicurezza, devono effettuare il riconoscimento delle persone alloggiate verificando di persona la corrispondenza tra la foto del titolare del documento e l’effettivo ospite della struttura. Di fatto viene ribadito quanto già prevista dall'art. 109 del T.U.L.P.S., ossia l’identificazione degli ospiti – “con i propri occhi”.

La vera novità rispetto alle norme già esistenti è che l'identificazione di chi alloggia negli spazi designati potrà avvenire anche a distanza, da remoto e con sistemi che assicurino una verifica sicura dell’identità dell'ospite.

In cosa consiste l’obbligo di identificazione di persona o da remoto

Già a partire dagli anni Trenta il legislatore aveva obbligato i gestori delle strutture ricettive a identificare le persone alloggiate, verificando la validità dei documenti e comunicando i dati alle autorità. Il boom degli affitti brevi, registrato negli ultimi anni, e la possibilità di utilizzare sistemi di accesso automatizzati (key box, codici digitali, smart lock) ha fatto venire meno nella prassi quotidiano il controllo della corrispondenza tra identità dichiarata e identità effettiva.  

 Il Consiglio di Stato ha rimarcato che proprio questa fase di verifica è un presidio fondamentale per la sicurezza, indispensabile per la prevenzione di reati e di atti di terrorismo. La sentenza, inoltre, non vieta integralmente i sistemi automatizzati di verifica (self check-in), ma ne proibisce l’uso come unico strumento per il primo accesso. La verifica potrà avvenire con strumenti di videocollegamento, predisposti dal gestore all’ingresso dell’immobile e tali da garantire affidabilità e idoneità a confrontare - in tempo reale - il volto dell’ospite con il suo documento di identità. La magistratura, citando alcuni esempi di questi sistemi tecnologici di rilevazione, ha menzionato - tra gli altri - i videocitofoni e gli “spioncini digitali”.

Cosa cambia per i gestori di B&B

Se da un lato la sentenza del Consiglio di Stato punta a rendere il turismo più sicuro e persino più sostenibile per le città, dall’altro ovviamente impone a chi decide di fare impresa nell’ospitalità di attrezzarsi in modo adeguato. Chi, ad esempio, vorrà mettere a reddito un immobile dopo averlo acquistato, anche ricorrendo a un mutuo, potrà sempre farlo ma dovrà organizzare la procedura del check-in maniera diversa rispetto a quanto avvenuto finora. In pratica, anche per gli affitti brevi, viene richiesta una maggiore professionalità e responsabilità. Le cosiddette “key box”, tuttavia, non spariranno: potranno sempre essere usate per l’ingresso, ma solo dopo l’identificazione in presenza o da remoto.