Perizia positiva: il mutuo può essere comunque rifiutato?

A cosa serve la perizia

Il tecnico incaricato dalla banca analizza lo stato dell'immobile, le sue caratteristiche costruttive, la posizione, il valore di mercato e la documentazione catastale e urbanistica disponibile, segnalando eventuali criticità che possano incidere sulla concessione del mutuo. Come spiega la Banca d'Italia nella guida "Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici", l'immobile rappresenta la principale garanzia del finanziamento. La banca deve quindi avere la certezza che, in caso di inadempimento, il bene posto a garanzia abbia un valore adeguato a coprire il debito residuo.

Perché una perizia positiva non basta

La valutazione dell'immobile e la valutazione del richiedente sono due percorsi distinti. Mentre il perito esamina la casa, la banca verifica in parallelo reddito, stabilità lavorativa, eventuali finanziamenti in corso e la storia creditizia del cliente, anche consultando i sistemi di informazione creditizia (SIC) privati, come CRIF, e, quando pertinente, la Centrale dei Rischi gestita dalla Banca d’Italia. Entrambe le verifiche devono concludersi positivamente. Una non compensa l'altra: avere un immobile di valore non riduce i rischi legati a un reddito instabile, e viceversa.

Quando la banca può ancora rifiutare dopo la perizia

Ci sono situazioni concrete in cui la pratica si chiude negativamente anche dopo una perizia favorevole. Come ad esempio se il richiedente perde il lavoro durante l’istruttoria, sottoscrive un nuovo prestito che peggiora il rapporto rata/reddito o emergono incongruenze nella documentazione. Oppure la banca, riesaminando i dati, aggiorna la propria valutazione del rischio.

In alcuni casi possono emergere successivamente elementi che richiedono ulteriori verifiche sull'immobile, ad esempio documentazione tecnica incompleta o difformità urbanistiche non emerse nella fase iniziale. In queste situazioni la banca può sospendere o riesaminare la pratica prima della delibera definitiva.

Come ridurre il rischio di sorprese

Una volta avviata la pratica, è prudente evitare cambiamenti significativi nella propria situazione economica: niente nuovi finanziamenti, nessun cambio di lavoro improvviso, e massima puntualità nella consegna dei documenti richiesti. Una perizia positiva rimane comunque un traguardo rilevante: significa che la garanzia è ritenuta adeguata dalla banca. Ma il mutuo si delibera solo quando tutte le tessere del mosaico sono al loro posto, inclusa quella che riguarda chi chiede il finanziamento.