Cambiare casa con il mutuo ancora aperto: come funziona e quali sono le possibilità

Vendere casa ed estinguere il vecchio mutuo 

Avere un mutuo ancora aperto, e quindi un'ipoteca iscritta sull'immobile, non impedisce di mettere la casa in vendita. Se si sceglie di estinguere il finanziamento, bisogna quindi saldare il debito residuo e liberare l'immobile dall’ipoteca. In genere una parte del prezzo pagato dall'acquirente serve proprio a saldare il capitale residuo. L'estinzione può essere gestita contestualmente alla compravendita: prima del rogito si conosce l'importo esatto necessario per chiudere il finanziamento e al momento della vendita quella somma viene destinata alla banca. Se, per esempio, l'abitazione viene venduta per 220.000 euro e il capitale residuo del mutuo è di 80.000, questi ultimi chiudono il vecchio finanziamento. I restanti 140.000 euro, tolti i costi legati alla vendita, restano al venditore e possono finanziare il nuovo acquisto.

Per i mutui stipulati da persone fisiche per acquistare o ristrutturare un'abitazione, nei casi previsti dalla legge l'estinzione anticipata non comporta penali. Una volta chiuso il finanziamento, la banca provvede alla cancellazione dell'ipoteca attraverso la procedura semplificata prevista dalla legge. Vendere prima ha anche un vantaggio pratico: quando si arriva a chiedere il mutuo per la nuova casa, il vecchio finanziamento è già estinto e la banca valuta la richiesta senza dover considerare una rata ancora in corso.

Diversa è la strada dell'accollo, con cui chi compra si assume il debito residuo del venditore e prosegue nel pagamento del mutuo. Per chi vende, il punto da verificare con attenzione è però un altro: l'accollo non lo libera automaticamente dai suoi obblighi verso la banca. Perché questo avvenga serve una liberatoria espressa dell'istituto di credito. Può essere una soluzione interessante, per esempio, quando il mutuo in corso ha condizioni particolarmente favorevoli.

Comprare la nuova casa prima di aver venduto

Non sempre però si può aspettare. Capita di trovare la casa giusta mentre quella vecchia è ancora sul mercato, o di dover traslocare entro una certa data. In questi casi si può provare ad acquistare prima e vendere dopo. Avere già un mutuo non vieta di chiederne un secondo: il punto è se la banca ritiene che il cliente sia in grado di sostenerlo. Finché la vecchia casa non viene venduta, infatti, il primo debito esiste ancora. Se su quell'immobile restano, per esempio, 80.000 euro di mutuo e per acquistare la nuova abitazione se ne chiedono altri 150.000, la banca non ragiona solo sulla rata del nuovo finanziamento, ma tiene conto anche di quello già esistente e dell'impegno mensile che ne deriva. Acquistare prima di vendere è per questo una strada più semplice per chi ha un reddito sufficientemente elevato, risparmi o altre garanzie: la futura vendita conta, ma finché non si conclude il relativo ricavato resta sulla carta.

C'è poi il finanziamento ponte, pensato proprio per chi deve comprare prima di aver venduto: anticipa la liquidità necessaria per un periodo limitato, spesso nell'ordine dei 12-24 mesi, in attesa che la vecchia casa trovi un acquirente. Non è un prodotto standardizzato e conviene verificare caso per caso cosa propone la propria banca in termini di importo, garanzie, durata e tasso. Resta comunque un'incognita di fondo: quanto tempo servirà per vendere. Più si allunga l'attesa, più a lungo si dovranno reggere gli impegni finanziari legati alle due abitazioni.