Mutuo per casa già affittata: si può fare e conviene?

La differenza sta nella perizia

Ottenere il mutuo in linea di massima non è più difficile. Non esiste una norma che impedisca di accendere un mutuo su un immobile già occupato: la banca valuta gli stessi elementi di qualsiasi altra pratica, ovvero il reddito del richiedente, la sua capacità di rimborso e il valore dell'immobile offerto in garanzia. La differenza sta nella perizia: un appartamento con un contratto di locazione ancora lungo può risultare meno facilmente vendibile rispetto a uno libero, e il perito ne tiene conto. In alcuni casi il valore attribuito all'immobile può risultare leggermente inferiore rispetto a quello di una casa libera e questo potrebbe riflettersi anche sull'importo massimo che la banca è disposta a finanziare.

D'altra parte, proprio perché interessa una platea di acquirenti più ristretta, un'abitazione già affittata può essere proposta a un prezzo più conveniente. Chi cerca casa per abitarci infatti tende a scartarla a priori, e questo si riflette sul prezzo. Lo sconto però non è automatico: molto dipende da quanto manca alla scadenza del contratto, dall'importo del canone e dall'affidabilità dell'inquilino.

Per chi vuole acquistare per investimento è un vantaggio?

Per chi cerca un immobile per investire, un appartamento con un conduttore puntuale e un canone in linea con il mercato può risultare addirittura più interessante. Per chi investe infatti acquistare un immobile già locato riduce uno dei principali rischi dell'investimento immobiliare: quello di lasciare l'immobile sfitto nei mesi successivi all'acquisto. Il contratto di affitto segue l'immobile, non il proprietario, quindi il nuovo acquirente subentra automaticamente nel rapporto di locazione e continua a incassare il canone dal rogito in poi.

E per chi vuole andarci ad abitare?

Qui il discorso cambia. L'articolo 1599 del Codice Civile stabilisce che, se il contratto di locazione è stato stipulato prima della vendita ed è opponibile al terzo acquirente, il nuovo proprietario è tenuto a rispettarlo fino alla scadenza naturale. Comprare quindi non significa poter entrare subito. In pratica: rogito firmato, mutuo erogato, ma le chiavi le ha ancora l'inquilino. Prima di procedere è quindi essenziale verificare la durata residua del contratto, le condizioni per il rilascio e se esistono clausole che permettono di anticiparne la fine.

Cosa controllare prima di firmare

Che si tratti di un investimento o della prima casa, conviene verificare alcuni elementi prima ancora di avviare la pratica di mutuo: il contratto di locazione registrato, la sua scadenza, l'importo del canone, la regolarità dei pagamenti e la documentazione urbanistica dell'immobile. Sono informazioni utili per valutare la convenienza dell'operazione e che la banca potrebbe richiedere durante l'istruttoria.

Investimento o prima casa: cambia tutto

Comprare una casa già affittata con il mutuo è possibile e, nella maggior parte dei casi, non ostacola l'ottenimento del finanziamento. La vera discriminante è l'obiettivo: per chi investe, un immobile già locato garantisce un reddito immediato e azzera il rischio di sfitto; per chi cerca casa in cui vivere, il prezzo più basso potrebbe non valere l'attesa per averne la disponibilità. In entrambi i casi, prima di decidere conviene fare i conti con precisione: costo del mutuo, prezzo dell'immobile, eventuale reddito da canone e tempi di liberazione dell'immobile sono variabili che cambiano il quadro in modo significativo. Un buon punto di partenza è confrontare le offerte di mutuo su Facile.it, per capire quale rata sostenere e quanto incide sul rendimento complessivo dell'operazione.