Dalla proposta al rogito: tutte le tappe per comprare casa

Dalla proposta al compromesso

Il primo passo formale è la proposta d'acquisto. Se il venditore accetta la proposta, le parti raggiungono un accordo sugli elementi essenziali della compravendita. In alcuni casi la proposta accettata ha già valore di contratto preliminare, in altri viene successivamente sottoscritto un preliminare (il cosiddetto compromesso), con cui le parti si impegnano a concludere la compravendita entro la data stabilita.

Il preliminare è un contratto vincolante a tutti gli effetti. Se l'acquisto dipende dall'ottenimento del mutuo, è possibile, e spesso consigliabile, inserire una clausola sospensiva che subordina l'efficacia del contratto alla concessione del finanziamento. In questo modo, se la banca dovesse rifiutare il mutuo, il contratto si risolve senza penali e l'acquirente ha diritto alla restituzione delle somme già versate. Il Consiglio Nazionale del Notariato suggerisce di valutare attentamente questa clausola soprattutto quando l'acquisto dipende interamente dal finanziamento bancario.

La domanda di mutuo

La domanda di mutuo può essere presentata già prima del compromesso, ma in molti casi avviene dopo. La banca raccoglie la documentazione reddituale, valuta il merito creditizio e incarica un perito di stimare l’immobile. Non esiste per legge un termine entro cui la banca deve deliberare: ogni istituto organizza l'istruttoria in modo autonomo e i tempi variano da caso a caso. La Banca d'Italia, nella guida "Comprare una casa. Il mutuo ipotecario in parole semplici", chiarisce questo aspetto e ricorda che è possibile ricevere un'offerta vincolante (il cosiddetto PIES, Prospetto Informativo Europeo Standardizzato) prima della firma definitiva, con un periodo di riflessione minimo di sette giorni.

La delibera e il rogito

Se le verifiche vanno a buon fine, la banca delibera il finanziamento. Il notaio predispone la documentazione necessaria e si fissa la data del rogito. Nella maggior parte dei casi, il contratto di compravendita e quello di mutuo vengono firmati lo stesso giorno davanti al notaio. Dopo la firma, la banca eroga il finanziamento secondo le modalità previste dal contratto, che possono prevedere un'erogazione contestuale al rogito oppure successiva.

Come evitare ritardi

I rallentamenti più frequenti hanno cause abbastanza prevedibili: documentazione consegnata in ritardo o incompleta, irregolarità catastali o urbanistiche dell'immobile, richieste di integrazione da parte della banca. Partire in anticipo con la raccolta dei documenti e mantenere un contatto regolare con banca, venditore e notaio riduce il rischio di intoppi.

Ogni compravendita ha le sue variabili, ma il percorso di base è sempre lo stesso. Conoscerlo non elimina le incertezze, ma aiuta ad affrontare ogni fase con più consapevolezza, e qualche sorpresa in meno.