Comprare casa con l'aiuto dei genitori: bonifico, donazione indiretta o mutuo?

Bonifico o donazione indiretta?

Nella maggior parte dei casi i genitori trasferiscono il denaro con un bonifico. Chi acquista un immobile con denaro ricevuto in famiglia deve essere in grado di dimostrare la provenienza delle somme. Una causale esplicita, come "contributo genitori per acquisto immobile”, è utile ma non basta da sola. Per somme elevate o situazioni familiari complesse è consigliabile confrontarsi preventivamente con il notaio. Il caso più favorevole è quello della donazione indiretta: si configura quando esiste un collegamento diretto tra il trasferimento del denaro e l'acquisto della casa, per esempio quando il genitore paga direttamente il venditore oppure versa al figlio una somma destinata specificamente e contestualmente all'acquisto. La menzione nel rogito consente di documentare questo collegamento. Quando il contributo dei genitori è collegato alla compravendita, risulta documentato nel rogito e l'acquisto è soggetto a IVA o a imposta proporzionale di registro, non si applica l'imposta di donazione. Non è quindi necessario stipulare un autonomo atto notarile di donazione.

La donazione formale: quando serve il notaio

Se i genitori vogliono trasferire il denaro prima che il figlio trovi casa, senza collegamento con un acquisto specifico, si entra nel territorio della donazione diretta. Per importi non modici è necessario l'atto pubblico con due testimoni. L'atto notarile certifica provenienza, importo e volontà liberale, ma non chiude tutti i conti: se ci sono altri eredi, la donazione potrà essere tenuta in considerazione al momento della successione e, nei casi previsti dalla legge, contestata da chi ritiene che la propria quota sia stata lesa.

Dal punto di vista fiscale si applica una franchigia di un milione di euro per i trasferimenti effettuati da ciascun genitore a ciascun figlio, sulla parte eccedente l'aliquota è del 4%. Dal 2025 le donazioni ricevute in vita non vengono più sommate all'eredità per verificare il superamento della franchigia dell'imposta di successione. Va tenuto conto, però, che la franchigia si "consuma" nel tempo: se lo stesso genitore ha già donato 600.000 euro allo stesso figlio in passato, la soglia esente per una nuova donazione non è più un milione ma 400.000 euro.

Il mutuo intestato ai genitori: possibile, ma dipende dalla banca

Esiste anche la possibilità che siano i genitori a richiedere il mutuo, mentre l'immobile viene acquistato a nome del figlio, che diventa terzo datore di ipoteca. La fattibilità dipende dalle politiche della singola banca, che valuterà separatamente la capacità reddituale dei genitori e la garanzia concessa dal figlio. Sul piano fiscale, la detrazione sugli interessi passivi spetta a chi è contemporaneamente intestatario del mutuo e proprietario dell'immobile, con il requisito dell'abitazione principale. Se i ruoli sono separati, normalmente nessuno può detrarre gli interessi. Il figlio può farlo solo se risulta cointestatario del mutuo e ricorrono gli altri requisiti previsti dalla normativa.

Quale strada scegliere

Se i genitori trasferiscono il denaro contestualmente all'acquisto, con collegamento diretto documentato nel rogito, la donazione indiretta è la soluzione più semplice. Se il trasferimento avviene in anticipo, la donazione formale dal notaio offre più certezze. Il mutuo intestato ai genitori è uno strumento di nicchia, da valutare con la banca e un consulente. In tutti i casi il punto fermo è uno: tracciabilità e documentazione. Indicare chiaramente causali e provenienza delle somme nell'atto notarile permette di evitare la maggior parte dei problemi.