Tutte le imposte per l'acquisto e la gestione della casa

Quando si desidera acquistare una casa, si pensa al budget da investire, alla difficoltà nel trovare l'immobile giusto e all'eventuale richiesta di mutuo, ma si sottovaluta un aspetto: le imposte da pagare per la compravendita. La legge impone al futuro proprietario il versamento di alcune imposte che sono proporzionate al valore dell'immobile o in misura fissa. In questo articolo analizzeremo nel dettaglio quali sono le imposte da versare per l'acquisto della casa e anche quelle per la gestione di un immobile.

Acquisto casa da impresa o privato

Prima di analizzare nel dettaglio quali sono le imposte da versare per l'acquisto della casa è opportuno sottolineare che i costi sono differenti se si acquista da un'impresa o da un privato. In generale, l'acquisto della casa da un privato o da un'impresa è esente da IVA, ma vi sono alcuni casi in cui è invece procedere con il pagamento di questa imposta:

• se l'impresa costruttrice vende trascorsi 5 anni dalla costruzione e decide di applicare l'IVA al momento della sottoscrizione dell'atto di compravendita;
• se si acquistano alloggi sociali e il venditore decide di optare per l'IVA invece dell'imposta di registro.

In tutti gli altri casi, chi acquista una casa deve versare obbligatoriamente, le seguenti tasse:

• imposta ipotecaria;
• imposta di registro;
• imposta catastale.

Nel caso in cui si acquista un immobile soggetto a IVA, bisogna calcolare che l'imposta ipotecaria, catastale e di registro sono pari a 200 €. Per quanto riguarda invece l'IVA, si tratta di una spesa variabile: in genere si calcola il 10% del valore dell'immobile, mentre se l'acquisto riguarda una casa considerata di lusso si applica l'IVA al 22%. L'IVA viene calcolata sempre sull'imposta di registro, mentre nel caso di immobile esente da IVA, si calcola la percentuale sul valore catastale.

Imposte per l'acquisto della casa

Se si tratta di acquisto da privato o da impresa costruttrice non soggetta a IVA, le imposte da pagare sono le stesse, ma invece dell'IVA bisognerà versare in misura proporzionale l'imposta di registro. Per l'acquisto di un immobile, la legge prevede il versamento di:

• imposta ipotecaria pari a 50 €;
• imposta catastale di 50 €;
• imposta di registro in misura proporzionale del 9%.

La legge prevede che l'imposta di registro da versare nel caso di valore basso dell'immobile non può essere inferiore ai 1.000 €. Per calcolare l'imposta di registro si rileva il valore catastale dell'immobile, inoltre ci si riferisce sempre al prezzo più basso rispetto a quello indicato in fase di compravendita. Dopo aver ricercato la rendita catastale della casa, bisogna moltiplicare tale valore per il 5% e in seguito per altri coefficienti:

• 120 per gli immobili di classe compresa tra A e C;
• 110 per la prima casa.

Agevolazioni acquisto prima casa

Per permettere a tutti i cittadini di avere una casa, il Governo ha introdotto alcune agevolazioni, che permettono di ottenere una riduzione sulle imposte da versare.

Se si acquista una prima casa, l'agevolazione riguarda il versamento dell'imposta di registro che viene applicata in misura proporzionale al 2%, di conseguenza si avrà un risparmio davvero notevole. Per quanto riguarda invece le imposte ipotecaria e catastale, si deve versare una somma pari a 50 €. Se si acquista un immobile soggetto a IVA come prima casa, l'imposta sarà del 4%, invece che del 10% previsto per le seconde case.

Per ottenere le agevolazioni prima casa è necessario possedere alcuni requisiti, ad esempio l'immobile deve trovarsi nel Comune dove si ha la residenza o si lavora. La prima casa non deve essere considerata di lusso, ma appartenere ad alcune categorie catastali e soprattutto non bisogna avere la proprietà o l'uso di altri immobili su tutto il territorio nazionale.

Agevolazioni acquisto prima casa under 36

In aggiunta alle agevolazioni prima casa è stato introdotto un bonus per chi acquista prima di aver compiuto 36 anni, oltre alle agevolazioni previste in caso si accenda un mutuo per giovani. Se si beneficia del bonus under 36 per la prima casa non si dovrà versare l'imposta ipotecaria o catastale, mentre l'imposta di registro è pari al 2% del valore dell'immobile. Per ottenere questa agevolazione fiscale è necessario avere meno di 36 anni e presentare un ISEE che sia inferiore o pari ai 40.000 annui. Grazie all'introduzione di questa agevolazione fiscale, indicata per le giovani coppie o per le famiglie che desiderano finalmente essere proprietarie di un immobile, si può acquistare la prima casa senza un eccessivo carico fiscale.

Costi di gestione della casa

Quando si acquista una casa, oltre alle imposte e al prezzo pattuito con il venditore bisogna considerare altre spese:

• spese per atto di compravendita (1.500-3.000 €);
• costo per la perizia dell'immobile;
• onorario per l'agenzia immobiliare;
• istruttoria per la pratica di mutuo;
• sottoscrizione di una assicurazione sulla casa.

Dopo aver pagato tutte le spese indicate, si potrà finalmente avere la proprietà della casa e si dovrà procedere con la voltura o l'attivazione delle utenze domestiche, che comportano comunque dei costi in base all'operatore scelto.

Le spese per la gestione di una casa continuano nel tempo e sono variabili in base alle abitudini della famiglia, al territorio in cui ha sede l'abitazione e al tipo di immobile acquistato. Innanzitutto, quando si è proprietari di una casa, bisogna versare la tassa comunale sui rifiuti (TARI), che viene calcolata in base alla superficie dell'immobile e al numero di componenti della famiglia. Se si possiedono altri immobili, negozi commerciali, uffici, aree edificabili o terreni agricoli bisognerà versare anche l'IMU, che è stata abolita per chi ha la proprietà solo della prima casa.

Nel conteggio delle spese per la gestione della casa bisogna considerare anche quelle condominiali, che possono essere abbastanza elevate se si abita nei centri storici delle più importanti città italiane. Quando si acquista una nuova casa è sempre opportuno chiedere a quanto ammontano le spese condominiali, perché possono incidere sul budget familiare.

Tra le spese fisse invece si possono considerare le utenze domestiche come acqua, energia elettrica, gas, telefonia fissa o connessione internet, che cambiano in base al tipo di gestore e di contratto di fornitura. Una spesa fissa che affrontano molte famiglie italiane riguarda il versamento della rata per il mutuo, che può avere un forte impatto sul budget mensile.

Le spese per la manutenzione della casa

Le spese che abbiamo elencato per la gestione della casa possono variare in base al tipo di immobile acquistato. Ad esempio, se si abita in un immobile indipendente non si dovranno versare le spese condominiali, così come se si abita in una casa ad alta efficienza energetica si avrà sicuramente una riduzione dei costi per le utenze domestiche. Se avete acquistato un immobile di nuova costruzione, le spese per la manutenzione saranno sicuramente contenute, dovrete soltanto provvedere al controllo obbligatorio degli impianti di riscaldamento o alla pulizia di stufe e caminetti.

Gli immobili di vecchia costruzione necessitano invece di maggiori spese, perché gli impianti potrebbero essere obsoleti e bisognerà controllarli spesso per evitare guasti o incidenti. Quando si acquista una casa molto vecchia, è sempre opportuno controllare preventivamente la struttura e gli impianti dell'edificio con un tecnico, per evitare spiacevoli sorprese e dover intervenire con dei lavori di ristrutturazione che comportano ingenti spese.