Valore catastale: cos'è e come viene calcolato

Il valore catastale è un dato molto importante in quanto serve come base per il calcolo delle imposte che il cittadino deve pagare per il possesso o l'acquisizione di un immobile o di un terreno.

Cos'è il valore catastale

Per valore catastale si intende il valore utilizzato dall'amministrazione fiscale per calcolare le imposte sulla proprietà e sul trasferimento degli immobili. La sua funzione principale è quella di determinare il peso fiscale del bene attraverso l'applicazione di coefficienti che variano in base alla categoria catastale in cui l'immobile rientra e, per i terreni, al fatto che si tratti di un'area edificabile o meno.

Nello specifico, le imposte sulla casa che dipendono dal valore catastale sono quelle:

• ipotecaria
• catastale
• di registro

dovute in sede di trasferimento di fabbricati e terreni oppure in caso di successione o donazione.

Inoltre, il valore catastale ha effetto ai fini del calcolo dell'IMU, l'imposta patrimoniale dovuta dai possessori degli immobili e delle relative pertinenze. Visto il cospicuo numero di imposte che ne derivano, tale valore assume un'importanza considerevole ed è bene conoscerlo prima di acquistare una casa.

Attenzione a non confondere il valore catastale con il valore di mercato, che rappresenta il prezzo di riferimento nelle trattative di compravendita. È infatti importante precisare che il valore catastale non è riportato al valore di mercato, che riflette il prezzo corrente dell'immobile, bensì alla rendita catastale, che è la base di partenza da cui prende le mosse il calcolo del valore catastale.

Il sistema prezzo-valore

Questa modalità di determinazione della base imponibile che si fonda sul valore catastale dell'immobile, a prescindere dal valore di mercato, si chiama sistema prezzo-valore ed è stata introdotta nel 2006 per evitare che nell'atto di compravendita si indichi un prezzo inferiore al fine di pagare una tassazione più bassa.

Il vantaggio principale per chi acquista una casa consiste nella riduzione della base imponibile (il valore catastale è normalmente più basso di quello commerciale) e quindi dell'entità fiscale. Il difetto maggiore, invece, è il forte scostamento tra i valori catastali e quelli di mercato che potrebbe essere ridotto con una riforma del catasto.

Calcolo del valore catastale

Vediamo, all'atto pratico, come si calcola il valore catastale. In prima battuta, come già anticipato, è necessario conoscere la rendita catastale, che rappresenta il guadagno teorico ottenibile affittando l'immobile. Questa è data dalla "consistenza" del fabbricato (numero di vani, superficie e volumetria) moltiplicata per la tariffa d'estimo unitaria relativa al Comune in cui sorge.

Una volta in possesso della rendita, calcolare il valore catastale è molto semplice: basta rivalutarla del 5% e poi moltiplicarla per un coefficiente che varia in funzione della categoria catastale.

I coefficienti catastali previsti dalla legge sono:

• 115,5 per gli immobili con agevolazione "prima casa", esclusi quelli appartenenti alle categorie catastali A/1, A/7 e A/8;
• 126 per le seconde case, le prime case di lusso e gli immobili commerciali, a esclusione delle categorie A/10 e C/1;
• 176,4 per gli immobili ad uso collettivo (categoria B);
• 63 per gli uffici e gli studi privati (A/10) e per i fabbricati con destinazione speciale (categoria D);
• 42,84 per i negozi (C/1) e gli immobili con destinazione particolare (categoria E);
• 112,5 per i terreni non edificabili.

Per quanto riguarda i terreni, va aggiunto che quelli non edificabili (agricoli e non) vengono tassati in funzione del loro reddito dominicale, rivalutato del 25% e moltiplicato per 90. In pratica, basta moltiplicare il reddito dominicale individuato tramite una visura catastale per 112,5.

I terreni edificabili, invece, non hanno una rendita catastale diretta. Questa si ottiene moltiplicando il valore medio di mercato al mq, fornito dall'ufficio del territorio dell'Agenzia delle Entrate, per la superficie catastale, consultabile nella visura.

Esempio di calcolo del valore catastale

Prendiamo in esame il caso di un immobile di categoria A/2 utilizzato come seconda casa e con una rendita catastale di 925 €. Sulla base di quanto detto sopra, questo importo dovrà essere rivalutato del 5%. Pertanto avremo una rendita catastale maggiorata pari a 971,25 €, che dovrà essere moltiplicata per il coefficiente stabilito dalla legge, ovvero 126. Si ottiene così un valore catastale pari a 122.377,50 €.

Nel caso in cui il calcolo riguardi un fabbricato abitativo con agevolazione "prima casa", il valore catastale si otterrà moltiplicando la rendita per 115,5. Il risultato di questa operazione fornirà la base imponibile sulla quale calcolare le imposte.

Dove si trova la rendita catastale di un immobile

L'ammontare della rendita catastale è rinvenibile nell'atto di compravendita della casa. Il dato, se l'immobile risulta già censito, si può conoscere anche tramite una visura catastale da effettuarsi presso l'ufficio territoriale del catasto, ossia l'inventario di tutte le proprietà immobiliari e dei terreni siti in un comune o in una provincia. Le rendite che appaiono in catasto sono sempre prive della rivalutazione del 5%. I dati obbligatori per poterne fare richiesta sono nome, cognome e codice fiscale del soggetto (denominazione e sede legale per le persone giuridiche).

Un altro metodo per reperire la rendita catastale è tramite il servizio online messo a disposizione dall'Agenzia delle Entrate. Per accedere al servizio e consultare le banche dati catastali in formato pdf occorre essere in possesso delle apposite credenziali (Spid, CIE o CNS).

Quando invece l'immobile non risulta ancora censito, la rendita viene desunta attenendosi ai seguenti parametri:

• Numero di vani;
• Volumetria;
• Superficie;
• Zona censuaria;
• Categoria;
• Classe.