IMU: calcolo per prima e seconda casa

Negli anni la disciplina dell'IMU ha subito diverse modifiche, fra le quali una delle più importanti è stata l'abrogazione della tassa sui servizi indivisibili (Tasi), confluita nel 2020 nella stessa IMU. Tra le novità degli anni successivi, ci sono l'esonero per gli immobili occupati abusivamente e la possibilità di riferirsi all'aliquota minima nazionale in alcuni casi specifici.

Cos'è l'IMU

Con l'acronimo IMU viene identificata l'Imposta Municipale Unica (o Imposta Municipale Propria), una tassa sulla casa di competenza dei Comuni entrata in vigore nel 2012 con la manovra Monti per sostituire la vecchia ICI (Imposta comunale sugli immobili). È dovuta dai possessori a vario titolo di immobili, ad eccezione della prima casa, ovvero la dimora abituale. Originariamente introdotta dall'articolo 13 del D.L. 201/2011, l'imposta è oggi disciplinata dalla legge n. 160/2019.

Chi deve pagare l'IMU

Il pagamento dell'IMU, lo ricordiamo, non è dovuto da tutti ma solo dai possessori degli immobili di cui all'articolo 2 del Decreto Legislativo n. 504 del 1992, ovvero fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli ubicati sul territorio italiano.

Più precisamente, sono tenuti a pagarla:

• i proprietari;
• i possessori di diritti reali di godimento, come gli usufruttuari e i titolari di diritto di abitazione, uso, enfiteusi e superficie;
• il coniuge assegnatario di un immobile di lusso (anche se non proprietario) a seguito di provvedimento di "separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio";
• il concessionario di aree demaniali;
• il locatario per gli immobili concessi in leasing.

Chi non deve pagare l'IMU

Sono esonerati dal pagamento dell'IMU tutti coloro che possiedono un'abitazione utilizzata come prima casa (a meno che non sia un edificio di lusso), iscritta nelle categorie catastali da A/2 ad A/7 e le relative pertinenze. Per qualificare un'abitazione come prima casa le condizioni sono che il proprietario vi dimori abitualmente e vi abbia fissato la residenza anagrafica.

Va tuttavia precisato che l'esenzione per la prima casa è applicabile a una sola abitazione. Ciò significa che se i componenti di un nucleo familiare risiedono in immobili diversi, devono comunicare al Comune quale di questi deve essere considerato come prima casa. Questo vale sia se le case sono ubicate nello stesso Comune sia se si trovano in Comuni diversi.

Inoltre, l'esenzione IMU non spetta ai possessori di abitazioni principali appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che includono i palazzi signorili, le ville, i castelli e i palazzi di pregio artistico e storico.

Tra i fabbricati esclusi dall'imposta ci sono:

• gli immobili appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa;
• i fabbricati destinati ad alloggi sociali;
• la casa coniugale assegnata al genitore affidatario dei figli;
• gli immobili posseduti da soggetti appartenenti alle forze armate o alle forze dell'ordine.

Niente imposta anche per i terreni agricoli situati nei Comuni classificati come montani o di collina (circolare ministeriale n. 9 datata 14 giugno 1993) e per quelli agricoli "posseduti e condotti da coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali", ovunque siano ubicati.

Ma non finisce qui: sono previste agevolazioni anche per il settore dello spettacolo (teatri, cinema, sale per concerti), a patto che i proprietari gestiscano le attività ivi praticate.

Calcolo dell'IMU seconda casa o prima casa di lusso

Per gli immobili iscritti al catasto fabbricati, la base di partenza per il calcolo dell'imposta è la rendita catastale dell'immobile rivalutata del 5%. Gli altri dati di cui bisogna essere in possesso sono il coefficiente catastale, che varia in ragione della categoria, e l'aliquota stabilita dal Comune.

Entrando più nel dettaglio, i coefficienti da applicare sono:

• 160 per gli immobili che rientrano nei gruppi catastali da A/1 ad A/11 (escluso A10);
• 80 per gli uffici (A/10);
• 140 per i fabbricati classificati nelle categorie da B/1 a B/8 (musei, scuole, ospedali, ecc.);
• 55 per i negozi (C/1);
• 160 per le pertinenze (C/2, C/6, C/7);
• 140 per laboratori artigianali, palestre e stabilimenti balneari (C/3, C/4, C/5);
• 65 per gli immobili appartenenti ai sottogruppi da D/1 a D/10 (escluso D/5).

Per le aree fabbricabili, si considera il valore venale al 1° gennaio dell'anno in cui l'imposta è dovuta. Questo è determinato considerando una serie di elementi tra cui, ad esempio, la situazione topografica, l'indice di edificabilità, la finalità di utilizzo permessa, gli oneri gravanti in caso si debba adattare il terreno e i prezzi medi di mercato.

La base imponibile IMU dei terreni agricoli e non coltivati, infine, è data dal reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.

Per quanto riguarda le aliquote da applicare, lo Stato fissa un'aliquota base (o standard) per ogni categoria, ma questa può essere rivista al rialzo o al ribasso da ogni singolo Comune. Ad esempio, per le prime case non esenti, che, come precedentemente menzionato, rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, è prevista un'aliquota standard dello 0,5%, ma il Comune può aumentarla fino allo 0,6%.

Le altre aliquote previste dal MEF sono:

• 0,86% per gli immobili del gruppo catastale D;
• 0,1% per i fabbricati rurali a uso strumentale;
• 0,86 per altri fabbricati e aree fabbricabili;
• 0,76% per i terreni agricoli.

Come e quando si paga l'IMU

L'Imposta Municipale Unica si versa con il modello F24 e può essere compensata con eventuali crediti fiscali o contributivi. Si paga in due rate, ma può essere versata anche tutta in una volta. Per chi decidesse di effettuare il versamento in due soluzioni, il termine per il pagamento della prima rata (acconto) è il 16 giugno, mentre la scadenza della seconda rata (saldo) è fissata per il 16 dicembre.

Per il calcolo dell'acconto, fino all'anno scorso si faceva riferimento alle aliquote deliberate dal Comune per i 12 mesi precedenti, ma da quest'anno c'è una novità di cui parleremo fra poche righe. Per quanto riguarda il saldo, questo va pagato sulla base delle aliquote stabilite dai Comuni per l'anno d'imposta e pubblicate sul sito internet finanze.gov.it entro il 28 ottobre, facendo il conguaglio con quanto versato in acconto a giugno.

Se si decide di pagare tutto in un'unica rata, il versamento deve essere effettuato entro il 16 giugno. Qualora la situazione dell'immobile dovesse cambiare o le aliquote subissero un aumento, sarà necessario fare il conguaglio.

IMU: quali sono le novità principali per il 2025?

Nel corso degli anni la disciplina sull'IMU è stata rivista e adattata diverse volte. 

Ad esempio, come già anticipato, dal 2020 Tasi e IMU sono la stessa cosa, poiché con la Legge di Bilancio 2020 la Tassa sui Servizi Indivisibili è andata a confluire nell'Imposta Municipale Unica, per semplificarne il pagamento.

Dal 1° gennaio 2023, invece, hanno potuto beneficiare dell'esenzione dall'IMU anche gli immobili occupati abusivamente regolarmente denunciati, i fabbricati dell'Accademia dei Lincei e quelli situati in territori colpiti da eventi sismici.

Sempre dallo stesso anno, in mancanza di delibera valida da parte del Comune sulle aliquote, l'importo dell'acconto viene determinato riferendosi alle aliquote minime nazionali e non a quelle dell'anno precedente. 

Dal 2025, il numero di aliquote IMU è stato drasticamente ridotto da oltre 250.000 a sole 128 categorie definite tramite decreto ministeriale. Questa semplificazione consente ai Comuni di gestire l'imposta in modo più lineare e riduce l'onere burocratico per i contribuenti.

Inoltre, gli immobili utilizzati per attività a carattere sociale, come cooperative e associazioni senza scopo di lucro, saranno esenti dal pagamento dell'IMU, a condizione che siano destinati esclusivamente a finalità non commerciali.

Per quest'anno, le scadenze e le modalità di approvazione sono così determinate:

• 31 dicembre 2024: scadenza per l'approvazione delle delibere comunali.
• 28 febbraio 2025: termine per l'approvazione definitiva delle aliquote da parte dei Comuni.
• 14 ottobre 2025: termine per l'invio delle delibere al Ministero dell'Economia e delle Finanze.
• 28 ottobre 2025: pubblicazione delle delibere sul portale del Ministero