Comprare casa: i passaggi fondamentali

Cosa sapere prima di comprare casa

Secondo le rilevazioni del mercato immobiliare, durante il 2022 vi è stata una crescita delle compravendite di immobili e in particolare di edifici residenziali, un trend che continuerà anche nel 2023 grazie all'introduzione di diverse agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Se state pensando di acquistare casa, in questa guida vi spiegheremo nel dettaglio quali sono gli step fondamentali della compravendita e le spese da sostenere per le imposte o il mutuo sulla prima casa.

Se avete individuato il nuovo immobile da acquistare e, dopo averlo visitato diverse volte, siete convinti che sia la casa perfetta, è comunque opportuno fare dei controlli più accurati.

Innanzitutto è opportuno controllare con l'assistenza di un tecnico la struttura dell'edificio, l'impiantistica e se vi sono dei vincoli costruttivi sull'immobile. In seguito invece bisogna verificare che non vi siano ipoteche sull'immobile e che si acquisti dal legittimo proprietario.

Le ispezioni riguardo lo stato dell'immobile vengono solitamente effettuate dall'agenzia immobiliare, ma se si acquista in completa autonomia, si possono fare dei controlli tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate. Se vi sono ipoteche o annotazioni, si possono chiedere spiegazioni al venditore e in seguito decidere se procedere con la stipula del contratto preliminare.

Proposta di acquisto e preliminare di compravendita

Dopo aver individuato l'immobile ideale, per acquistare la casa dei sogni bisognerà fare una proposta al venditore, che valuterà se sia all'altezza delle sue aspettative e se può prenderla in considerazione. La proposta di acquisto non è uno step obbligatorio, ma serve quando sono presenti diverse offerte sulla stessa casa.

Se il venditore decide che la vostra proposta di acquisto è conforme, si può stipulare il contratto preliminare di compravendita. Nel contratto preliminare le parti si obbligano rispettivamente all'acquisto e alla vendita dell'immobile e stabiliscono alcune clausole come il pagamento, i tempi di consegna della casa, ecc.

Quando si stipula il contratto preliminare, che è vincolante, secondo la legge è necessario versare alcune imposte:

• imposta di registro pari a 200€;
• imposta di bollo, che viene calcolata in base al numero di pagine del preliminare (16€ per ogni facciata) o che può essere pari a 155€ se il preliminare è stato stipulato tramite scrittura privata autenticata o atto pubblico.

In aggiunta a queste imposte bisogna prevedere il versamento del 3% sul prezzo di vendita a titolo di caparra, sempre se nel preliminare si è indicato un pagamento di questo tipo. Le somme anticipate dall'acquirente saranno detratte al momento della compravendita.

La richiesta di mutuo

Se non si ha la liquidità necessaria per comprare casa, si può richiedere un mutuo online o presso le sedi fisiche di banche o istituti di credito, ma attenzione: è opportuno confrontare diverse offerte prima di sottoscriverlo. Molte persone richiedono dei preventivi di mutuo prima di sottoscrivere il contratto preliminare, così da sapere in anticipo quali saranno le spese da sostenere oltre al prezzo di acquisto dell'immobile.

La richiesta di mutuo viene accettata dalla banca dopo aver verificato le condizioni economiche del cliente e dopo aver eseguito una perizia sull'immobile. Non sempre si riescono ad ottenere dagli istituti di credito le somme necessarie per l'acquisto di una casa, per questo è importante richiedere diversi preventivi e scegliere la banca più affidabile e che fornisce piani di rientro personalizzati e convenienti.

Quando si richiede un mutuo, è opportuno controllare quali sono le spese da sostenere, ad esempio quelle per l'istruttoria, per la perizia, per le polizze assicurative accessorie e soprattutto a quanto ammonta il tasso di interesse.

Il rogito notarile

L'ultimo passaggio per acquistare casa è rappresentato dal rogito notarile, un atto formale che finalizza il trasferimento di proprietà dell'immobile all'acquirente. Il notaio viene scelto dalle parti e le spese per l'atto di compravendita sono a carico dell'acquirente. Quando si stipula un mutuo, potrebbe essere presente all'atto anche un delegato della banca, ma solitamente si perfeziona il contratto solo tra acquirente e venditore.

È opportuno sottolineare che per l'atto di compravendita si deve prevedere una spesa compresa tra i 1.500€ e i 3.000€, ma i costi possono variare anche in base al valore dell'immobile. Quando si firma l'atto davanti al notaio, l'acquirente acquisisce la proprietà della casa e anche il possesso, oltre a poter ricevere immediatamente le chiavi dell'immobile.

Acquisto della casa: le imposte

Ora che abbiamo analizzato i diversi passaggi per l'acquisto di un immobile, bisogna specificare che vi sono alcune imposte sulla casa da versare prima di ottenere la proprietà dell'immobile. Le imposte sono diverse se si acquista da un'impresa o da un privato, difatti nel primo caso non si sarà soggetti all'IVA, ma bisognerà soltanto pagare:

• imposta di registro del 9%;
• imposta ipotecaria di 50€;
• imposta catastale di 50€.

Le stesse spese devono essere versate in fase di registrazione dell'atto se si acquista da un privato e anche in questo caso non si dovrà versare l'IVA. Se si acquista un alloggio sociale o l'impresa vende l'immobile trascorsi 5 anni dalla costruzione, si dovrà invece versare l'IVA.

Per conoscere nel dettaglio le imposte da versare è sempre opportuno contattare l'Agenzia delle Entrate o richiedere una consulenza a un'agenzia immobiliare.

Oltre a queste spese, bisogna preventivare anche il costo delle volture per le utenze domestiche, sempre se sono già attive. Se si acquista una casa di nuova costruzione bisogna invece considerare le spese per l'attivazione delle forniture, che possono variare in base all'operatore scelto.

Agevolazioni acquisto prima casa

Quando si parla di acquisto di immobili, bisogna specificare che la legge introduce una differenza tra compravendita di prima o seconda casa.

L'acquisto della prima casa prevede delle agevolazioni che il Governo ha introdotto per permettere ai cittadini di investire sull'abitazione principale e di avere uno spazio dove vivere con la propria famiglia.

Le agevolazioni per la prima casa possono essere rivolte alle giovani coppie o alle famiglie e prevedono una tassazione minore rispetto all'acquisto delle seconde case:

• Per quanto riguarda l'imposta di registro (esente da IVA), è previsto un versamento in misura proporzionale del 2%, invece del 9% previsto per le seconde case.
• L'imposta ipotecaria e quella catastale sono invece determinate in misura fissa e ammontano a 50€.

Per accedere alle agevolazioni prima casa, è necessario che l'immobile appartenga a determinate categorie catastali, tassativamente indicate dalla legge. Oltre alla categoria catastale, l'acquirente deve acquistare un immobile nel Comune dove ha la residenza o dove svolge il proprio lavoro e che presenti determinati requisiti personali.

Negli ultimi anni è stato introdotto il bonus prima casa per gli under 36, che prevede agevolazioni fiscali per l'acquisto di un immobile. Se si hanno meno di 36 anni e si ha un ISEE inferiore ai 40.000 annui si può accedere al bonus prima casa, altrimenti si potrà soltanto beneficiare dello sconto sull'imposta di registro.

Chi acquista con l'opzione prima casa under 36 non dovrà versare le imposte di registro, catastale e ipotecaria e inoltre potrà beneficiare di un credito d'imposta se si tratta di acquisto che prevede il versamento dell'IVA. Alcuni istituti di credito propongono offerte molto vantaggiose per chi decide di acquistare la prima casa con un mutuo per giovani, quindi è sempre opportuno controllare le promozioni in corso.