Comprare casa: i passaggi fondamentali

Acquistare una casa è uno dei momenti più importanti della vita, ma richiede una pianificazione accurata e la conoscenza di tutti i passaggi necessari. Dalla valutazione delle finanze fino al rogito notarile, ogni fase deve essere affrontata con attenzione per evitare sorprese e garantire un acquisto sereno. In questa guida troverai tutte le informazioni utili per gestire il processo in modo consapevole e senza stress.

Valutazione preliminare delle proprie finanze

Il primo passo fondamentale per acquistare una casa è valutare attentamente la tua situazione finanziaria. Conoscere il tuo budget ti permetterà di avere un'idea chiara di quanto puoi spendere e di evitare di impegnarti in acquisti fuori portata. 

È essenziale considerare non solo il prezzo dell’immobile, ma anche tutte le spese accessorie, come le tasse, i costi notarili e le eventuali commissioni per l’agenzia immobiliare. Se dovrai ricorrere a un mutuo, per una maggiore precisione puoi consultare un consulente finanziario o utilizzare simulatori online che ti aiutino a calcolare una rata mensile sostenibile, tenendo conto delle tue entrate e delle tue spese. Ricorda di includere anche un fondo per eventuali spese impreviste, che potrebbero emergere durante o dopo l'acquisto.

Ricerca dell’immobile

Una volta definito il budget, puoi iniziare la ricerca dell’immobile che meglio si adatta alle tue esigenze. Le opzioni disponibili sono numerose: puoi rivolgerti a un’agenzia immobiliare che ti guiderà nel processo di selezione, oppure puoi cercare autonomamente sui portali immobiliari online, dove puoi filtrare le offerte in base a prezzo, zona e caratteristiche. 

Non sottovalutare l’importanza del passaparola e degli annunci locali, spesso utili per scoprire opportunità meno pubblicizzate. In questa fase, è importante visitare diverse proprietà per avere una panoramica completa e valutare attentamente i pro e i contri delle varie soluzioni, così da individuare quella che meglio soddisfa le tue aspettative.

Verifiche sull'appartamento

Una volta individuato il nuovo immobile da acquistare ti consigliamo di fare dei controlli più accurati, verificando con l'assistenza di un tecnico la struttura dell'edificio, l'impiantistica e se esistono dei vincoli costruttivi. Verifica inoltre che non siano attive ipoteche sull'immobile e di acquistare dal legittimo proprietario.

Le ispezioni riguardo lo stato dell'immobile vengono solitamente effettuate dall'agenzia immobiliare, ma se acquisti in completa autonomia, puoi fare dei controlli tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate. Se sono presenti ipoteche o annotazioni, chiedi spiegazioni al venditore e decidi di conseguenza se procedere o meno con la stipula del preliminare.

Proposta di acquisto e contratto preliminare

Se tutte le verifiche sono andate a buon fine, il passo successivo è presentare una proposta d'acquisto al venditore con l’offerta economica che intendi proporre, le modalità di pagamento e, se necessario, eventuali condizioni sospensive, come l’approvazione del mutuo. 

Tieni presente che la trattativa è una fase normale del processo. Non accettare subito il prezzo richiesto, ma cerca di negoziare per ottenere condizioni più vantaggiose, mantenendo sempre un dialogo cordiale e costruttivo con il venditore.

La proposta di acquisto non è uno step obbligatorio, ma serve quando sono presenti diverse offerte sulla stessa casa. Se il venditore decide che la tua proposta di acquisto è conforme, potrete stipulare il contratto preliminare di compravendita. Nel contratto preliminare, le parti si obbligano rispettivamente all'acquisto e alla vendita dell'immobile e stabiliscono alcune clausole come il pagamento, i tempi di consegna della casa, ecc.

Quando stipuli il contratto preliminare, che è vincolante, secondo la legge è necessario versare alcune imposte:

• imposta di registro pari a 200€;
• imposta di bollo, che viene calcolata in base al numero di pagine del preliminare (16€ per ogni facciata) o che può essere pari a 155€ se il preliminare è stato stipulato tramite scrittura privata autenticata o atto pubblico.

In aggiunta a queste imposte bisogna prevedere il versamento del 3% sul prezzo di vendita a titolo di caparra, sempre se nel preliminare si è indicato un pagamento di questo tipo. Le somme anticipate saranno detratte al momento della compravendita.

Richiesta del mutuo

Se non hai a disposizione l’intera somma necessaria per l’acquisto, dovrai richiedere un mutuo online o presso una filiale di una banca o un istituto di credito. Prima di avviare la pratica, è importante raccogliere tutta la documentazione richiesta, come le buste paga, la dichiarazione dei redditi e i documenti relativi all’immobile che intendi acquistare. 

Confronta le offerte di diverse banche per trovare il tasso di interesse e le condizioni più vantaggiose per te. Se hai meno di 36 anni e rispetti alcuni requisiti di importo e ISEE, ad esempio, alcuni istitui potrebbero proporre un mutuo per giovani a tassi agevolati. 

Una volta presentata la domanda, la banca procederà con una perizia sull'immobile per valutarne il valore e determinare l’importo del finanziamento. L'approvazione del mutuo richiede generalmente alcuni giorni, ma è un passaggio cruciale per poter procedere con l’acquisto.

Rogito: l'atto notarile

L’ultima fase del processo è il rogito notarile, ovvero l’atto ufficiale che sancisce il trasferimento della proprietà. Durante l’appuntamento presso il notaio, verrà letta e firmata la documentazione necessaria, e il pagamento finale verrà completato. 

Solo a questo punto le chiavi della casa ti verranno consegnate e diventerai ufficialmente il nuovo proprietario. È importante scegliere un notaio di fiducia, che possa garantirti che tutti i documenti siano in regola e che l’intera procedura si svolga senza intoppi.

Tasse sull'acquisto della casa

Acquistare una casa comporta anche il pagamento di diversi tributi. Tra le principali imposte sulla casa, troviamo l’imposta di registro, che varia a seconda che l’immobile sia nuovo o usato, e le imposte ipotecarie e catastali. 

Le aliquote applicate dipendono inoltre dal fatto che si tratti di una prima o di una seconda casa. È fondamentale informarsi in anticipo sugli importi da versare e includerli nel proprio piano finanziario per evitare sorprese.

Agevolazioni fiscali

Se stai acquistando la tua prima abitazione, potresti beneficiare di diverse agevolazioni fiscali che riducono l’impatto economico dell’acquisto. Tra queste:

• l’imposta di registro ridotta al 2% invece del 9%;
• l’esenzione dall’IVA per gli immobili acquistati da privati;
• la possibilità di detrarre una parte degli interessi passivi del mutuo per la prima casa.

Per usufruire di queste agevolazioni, è necessario rispettare alcuni requisiti, come trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. È consigliabile consultare un commercialista per verificare di avere tutti i requisiti necessari e ottenere il massimo beneficio fiscale.