Accollo del mutuo: quando conviene?

Cos'è l'accollo del mutuo

L'accollo del mutuo è una procedura con cui un nuovo intestatario subentra in un mutuo già in corso. In sostanza l'acquirente, o accollante, si assume la responsabilità di rimborsare la banca creditrice delle restanti rate del finanziamento necessarie per la compravendita dell'immobile. Con lo stesso principio, adempie a tutte le condizioni previste dal contratto stipulato dal suo precedessore (l'accollato).

Il contratto acquista validità solo dopo il rogito, come avviene per la compravendita di un qualsiasi immobile (le spese notarili, in genere, si aggirano intorno ai 500 euro o poco più). Solitamente, l'accollante paga una parte del prezzo pattuito al venditore della casa, per poi estinguere l'ipoteca nel tempo direttamente con la banca creditrice.

Tipologie di accollo

L'accollo del mutuo si distingue sostanzialmente in due tipologie:

• accollo cumulativo: l'accollato rimane vincolato all'accollante. Per cui, se quest'ultimo per qualsiasi motivo non dovesse essere in grado di pagare il debito alla banca, allora il mutuo ipotecario ricadrà nuovamente sul debitore-venditore. Solitamente la banca ricorre a questo tipo di accordo quando l'acquirente dell'immobile non possiede i requisiti necessari o sufficienti garanzie;
• accollo liberatorio: questa condizione libera completamente l'accollato da qualsiasi obbligo nei confronti della banca. Per cui, il debito dovrà essere estinto unicamente dall'accollante. La liberatoria deve essere espressamente dichiarata nel contratto, altrimenti risulterà nulla.

L'accollo del mutuo, regolamentato dall'articolo 1273 del Codice Civile, viene adottato quando:

• si intende vendere un immobile su cui grava un finanziamento non ancora estinto;
• un coniuge in fase di separazione desidera liberarsi dal peso della propria quota coniugale;
• un costruttore decide di trasferire le rate restanti del mutuo ad un potenziale acquirente.

Accollo del mutuo: quando conviene

L'accollo del mutuo costituisce una soluzione vantaggiosa per l'accollante e l'accollato. Infatti, il subentro del nuovo debitore consente di:

• risparmiare sulle spese per accendere un nuovo mutuo. Non saranno quindi necessarie perizie, istruttorie, spese notarili e quant'altro. L'accollato, d'altra parte, non dovrà sostenere i costi di cancellazione dell'ipoteca e di estinzione anticipata. Inoltre, qualora l'accollato fosse non un privato ma una società, come ad esempio quella costruttrice, l'acquirente dovrà rimborsare solo fino all'80% del debito residuo e non il 100%.
• la banca rimane creditrice. L'istituto di credito non solleva alcuna obiezione, non è tenuto ad effettuare controlli e verifiche varie. In sostanza, all'ente non importa chi paga, ma solo che il debito venga estinto e puntualmente. Tuttavia, non sempre la banca garantisce il benestare. Alcuni istituti preferiscono accendere nuovi mutui a condizioni più onerose. Per cui consentono il subentro di un nuovo debitore solo se l'accollante sottoscrive delle polizze assicurative dai costi vertiginosi.
• l'accollato non sarà più costretto a pagare un debito che non è più in grado di fronteggiare.

Le truffe, in questo genere di operazioni, possono essere sempre dietro l'angolo, per cui è necessario prestare la massima attenzione:

• prima di ricorrere all'accollo del mutuo, verificare che l'accollato sia in regola con i pagamenti. In caso contrario, l'accollante si farà carico anche della posizione di cattivo pagatore. Per non incorrere in spiacevoli sorprese è sempre bene informarsi preventivamente sulla tipologia di contratto stipulato, sugli oneri e sulle possibili spese che la banca potrebbe richiedere in caso di subentro di un nuovo debitore, sui tassi d'interesse e sulle commissioni. Tutte queste informazioni saranno fondamentali per decidere serenamente se procedere con l'accollo oppure l'accensione di un nuovo mutuo.
• l'accollato, mettendo in vendita l'immobile su cui pesa un mutuo ipotecario e firmando un contratto di accollo liberatorio deve prestare attenzione alla liberatoria. In questo modo, eviterà di trovarsi vincolato con l'acquirente per tutta la durata del finanziamento e dover fronteggiare eventuali inadempimenti da parte dello stesso.
• se l'accollante non è già cliente della banca, con molte probabilità sarà costretto ad aprire un nuovo conto corrente.

In linea di massima, l'accollo del mutuo può rivelarsi una condizione vantaggiosa per entrambe le parti, a condizione che venga valutata attentamente la convenienza del contratto.