Mutui dopo il rialzo BCE: cosa cambia e le offerte di settembre

Gli effetti immediati sul mercato

L'annuncio ha avuto ripercussioni visibili anche fuori dal mondo dei mutui: le borse europee hanno rallentato, lo spread BTP-Bund è salito a 85,2 punti e i rendimenti dei titoli di Stato sono aumentati. Le nuove proiezioni della BCE confermano un'inflazione media del 3% per il 2026, un punto percentuale sopra l'obiettivo del 2%, con il timore che nuovi shock sui prezzi dell'energia possano spingerla ulteriormente al rialzo; le stime di crescita per l'area euro sono state invece riviste leggermente al rialzo, allo 0,9% nel 2026. 

Per chi ha già un mutuo a tasso fisso, la decisione non cambia nulla: la rata resta quella fissata alla stipula. Per chi ha un mutuo a tasso variabile, l'effetto si vedrà alla prossima revisione periodica della rata, quando l'Euribor incorporerà pienamente il nuovo livello dei tassi ufficiali: una parte del movimento, va detto, era già stata anticipata dai mercati nelle settimane precedenti la riunione.

La domanda di mutui variabili si sta già riducendo

Il rialzo di settembre arriva in un momento in cui gli italiani avevano già iniziato a voltare le spalle al tasso variabile: tra marzo e giugno 2026, la quota di nuovi mutui a tasso variabile sul totale è scesa dal 9% al 6%, complice l'assottigliamento del vantaggio iniziale rispetto al fisso e un clima di maggiore incertezza legato alle tensioni geopolitiche e ai costi energetici. 

Per avere un'idea concreta dell'impatto sulla rata, una simulazione di Facile.it stima che, per un finanziamento standard di 126.000€ in 25 anni sottoscritto a gennaio 2026 con un tasso iniziale del 2,70%, la rata mensile sia già passata da 578€ a inizio anno a circa 631€ dopo l'ultimo rialzo, con un aumento complessivo di 53€ al mese, oltre 630€ su base annua. 

Come regola generale, su un mutuo variabile da 150.000€ in 30 anni ogni 0,25 punti percentuali di variazione dell'Euribor si traducono in circa 20€ in più, o in meno, sulla rata mensile.

Fino a dove può arrivare l'Euribor

Secondo i contratti futures aggiornati ai giorni successivi alla riunione, l'Euribor a 3 mesi potrebbe salire dall'attuale 2,67% fino a circa il 3,10% entro giugno 2027, un livello che, se confermato, ridurrebbe ulteriormente il vantaggio del variabile rispetto al fisso: su un mutuo di 120.000€ in 20 anni, dopo il rialzo di settembre, il TAN medio del variabile si porta al 3,05% contro il 3,46% del fisso, con una differenza di rata scesa a circa 25€ al mese e un risparmio complessivo sugli interessi ridotto a circa 5.900€ sull'intera durata. 

Non tutti gli analisti si aspettano però una salita così marcata: secondo alcune case di investimento, tra cui Vontobel e PIMCO, il 2,50% sui depositi rappresenterebbe già il limite superiore della fascia considerata neutrale dalla BCE e un ulteriore rialzo richiederebbe uno shock specifico sui prezzi dell'energia o sull'inflazione.

Confronto offerte mutui fissi e variabili a settembre 2026

Per osservare in concreto come si traducono questi numeri sul mercato dei mutui, è stata condotta una simulazione per un finanziamento di 186.000€, da rimborsare in 30 anni, per l'acquisto di una prima casa del valore di 235.000€. Le quattro proposte selezionate, due a tasso fisso e due a tasso variabile, permettono di misurare la distanza che oggi separa le due tipologie di finanziamento.

Banco BPM: il fisso sotto la soglia del 3%

Il tasso fisso di Banco BPM si ferma al 2,95%, con un TAEG del 3,13% e una rata di 779,18€. Le spese di istruttoria, pari all'1% dell'importo erogato (1.860€), e quelle di perizia, 320€, si aggiungono al costo iniziale dell'operazione. Il valore aggiunto di questa proposta sta soprattutto nella possibilità di bloccare per tre decenni un tasso che resta al di sotto della soglia psicologica del 3%, mettendo la rata al riparo da eventuali ulteriori rialzi come quello appena deciso dalla BCE.

BNL: il fisso legato alla classe energetica dell'immobile

BNL propone un tasso fisso più alto, il 3,30%, con un TAEG del 3,60% e una rata di 814,60€, condizionato all'accredito dello stipendio sul conto corrente della banca. La componente Green del prodotto riduce le spese di istruttoria, altrimenti pari a 1.860€, del 20% per gli immobili in classe energetica C o D e del 50% per quelli in classe A o B, uno sconto che può ridimensionare parzialmente la distanza rispetto alle proposte più economiche.

MPS: il tasso più basso della simulazione, ma variabile

Il tasso variabile di MPS, agganciato all'Euribor a 1 mese con spread azzerato, si ferma al 2,25%, con un TAEG del 2,37% e una rata di 710,98€, la più bassa tra le quattro proposte. Le spese di istruttoria sono azzerate, resta la sola perizia, 220€. Il vantaggio di un costo di partenza nettamente inferiore rispetto alle due soluzioni fisse ha però come contropartita l'esposizione della rata ai futuri movimenti dell'Euribor, proprio nella fase in cui l'indice è atteso in ulteriore salita.

BBVA: variabile, ma senza spese iniziali

BBVA applica un tasso variabile del 2,81%, calcolato sull'Euribor a 3 mesi con uno spread dello 0,30%, per un TAEG del 2,94% e una rata di 765,25€. A differenziare l'offerta è l'assenza sia delle spese di istruttoria sia di quelle di perizia, che alleggerisce i costi da sostenere all'apertura del finanziamento rispetto alle altre tre proposte esaminate.

Come orientarsi dopo la decisione della BCE

Chi ha già un mutuo a tasso fisso può considerarsi al riparo dagli effetti diretti di questo rialzo. Chi ha un variabile vedrà la rata adeguarsi gradualmente ai nuovi livelli dell'Euribor, con un impatto che, come mostrano le simulazioni, resta comunque contenuto rialzo dopo rialzo. 

Chi deve invece scegliere oggi tra le due opzioni si trova in una fase in cui il vantaggio iniziale del variabile si è ridotto rispetto a qualche mese fa, ma non è ancora azzerato: la scelta finale dipende, oltre che dal tasso di partenza, dalla propria capacità di sostenere eventuali oscillazioni future della rata e dall'orizzonte temporale con cui si guarda al finanziamento.