Mercato immobiliare in ripresa (lenta)

Nomisma, trend positivo per merito dei tassi

Secondo Nomisma, questo trend è il risultato del calo dei tassi d’interesse, che ha reso più accessibile il credito, spingendo molte famiglie a tornare sul mercato dei mutui: la reale espansione delle transazioni, però, secondo gli esperti è ancora frenata dalla prudenza delle banche nell'erogare finanziamenti, che agisce come un freno alla domanda potenziale.

Secondo Chiara Pelizzoni, senior project manager di Nomisma, le nuove erogazioni di mutui sono cresciute del 47,2% a inizio 2025, registrando il quarto trimestre consecutivo in positivo dopo sette trimestri negativi. Le compravendite tramite mutuo sono ormai l’11,2% del totale, con un’incidenza del 45,8%, in netto aumento rispetto al 2023. Il calo delle compravendite senza mutuo (-1,4%) conferma che il miglioramento delle condizioni di accesso al credito ha ridato slancio al mercato.

Prezzi in crescita ma moderata

I prezzi delle abitazioni mostrano una crescita contenuta ma continua: meglio, secondo gli esperti si conferma un trend positivo ma in progressiva decelerazione. Le variazioni semestrali sono comprese tra +0,8% e +1,3%, e quelle tendenziali annue tra +1,1% e +1,4%. Per le abitazioni in buono stato, l’incremento è passato dal +2% del 2023 all’1,4% del 2025, mentre per quelle in ottimo stato, si è ridotto dal +2,7% del 2022 all’1,1% attuale. 

Domanda abitativa, vince la periferia

La domanda abitativa si divide quasi equamente tra acquisto (53%) e locazione (47%). A Milano e Roma si assiste a un ritorno all’acquisto, anche per investimento. A livello nazionale, comunque, la domanda si concentra sempre più sulle periferie e sulle aree suburbane, dove l’offerta è più accessibile. Inoltre, spinta dagli incentivi fiscali, anche se ridimensionati dall’ultima manovra, la riqualificazione edilizia prevale sulle nuove costruzioni. I costi di costruzione, in continua crescita dal 2017, superano quelli del mercato e influenzano le decisioni degli investitori, sempre più orientati verso la manutenzione straordinaria. Anche l’efficienza energetica diventa un fattore determinante: tra il 2022 e il 2024, la quota di abitazioni in classe A o B è cresciuta dal 4,7% al 7,3% tra quelle compravendute, e si attesta al 6,8% anche tra quelle locate.

Tempi di vendita e sconti

Nel 2025 i tempi medi per vendere un’abitazione usata si attestano a 4,6 mesi. Gli sconti medi sui prezzi richiesti sono in lieve aumento, segnale che le aspettative dei venditori non sempre trovano riscontro nella capacità di spesa degli acquirenti. Per le abitazioni usate in buono stato, lo sconto medio è dell’11,2%. 

Economia debole ma in crescita

"L'economia italiana prosegue il suo percorso di crescita, anche se rallentata". Lo sistiene Lucio Poma, capo Economista di Nomisma secondo cui, "dopo il +9% del 2021 e il +4,8% del 2022, le stime vedono il pil italiano crescere dello 0,4% nel 2025 e dello 0,8% nel 2026. Una dinamica che riflette la fragilità strutturale del sistema, accentuata dalla divergenza tra BCE e Federal Reserve, che impatta sulla forza dell’euro e sulla competitività delle imprese europee".

Poma segnala, inoltre, il ritardo nell’adeguamento salariale all’inflazione, che ha causato un calo del potere d’acquisto del 12,2% nel 2023. Solo ora i salari cominciano a recuperare, grazie anche alla carenza di manodopera. Per questo l'esperto auspica "l’attuazione di politiche attive per il reinserimento degli inattivi, che in Italia rappresentano oltre il 32% della popolazione in età lavorativa".

Mutui in ripresa, ma attenzione…

Secondo Johnny Marzialetti, senior project manager di Nomisma, "i nuovi mutui dovrebbero attestarsi a 45,8 miliardi di euro nel 2025, in lieve crescita negli anni successivi". Le compravendite residenziali "sono previste in crescita: 751.000 unità nel 2025, 773.000 nel 2026, 785.000 nel 2027. I prezzi saliranno di un +1,5% annuo".

Segnali di ripresa ancora fragili

Secondo Elena Molignoni, responsabile di Business Unit e Project manager di Nomisma, dopo il crollo del -9,5% nelle compravendite del 2023, il mercato ha ripreso quota: +1,3% nel 2024 e +11,5% nel primo trimestre del 2025. Le compravendite con mutuo sono in netto aumento (32,7% del totale), mentre quelle senza mutuo segnano un calo dell’1,4%. L’indice di performance del mercato residenziale premia città come Torino, Milano, Padova e Bari. Più in difficoltà Venezia, Palermo e Genova. Per le locazioni, Milano, Roma e Padova rallentano a causa della carenza di offerta, mentre migliorano Bari, Venezia e Palermo.