Investire nel mattone: realtà e falsi miti

“Il mattone è sempre sicuro”

Ad oggi il mattone resta l’investimento preferito dalle famiglie, tanto da rappresentare quasi la metà della loro ricchezza lorda complessiva, con il 69% degli italiani che considera l’immobiliare un investimento “sempre sicuro”. Ciononostante, se si analizzano da vicino i dati, si osserva come negli ultimi dieci anni, ad eccezione di alcune grandi città o località turistiche, i valori delle abitazioni non abbiano tenuto il passo con l’inflazione: un immobile acquistato nel 2013 per 1 milione di euro varrebbe oggi mediamente 1,08 milioni (+8%), laddove per conservare lo stesso potere d’acquisto sarebbe stato necessario un incremento del +23% circa.

In termini reali, dunque, la proprietà immobiliare media avrebbe perso il 15% di valore in dieci anni, mentre, investendo in uno dei principali indici azionari globali, il capitale sarebbe raddoppiato.

“Un casa rende sempre”

Per quanto riguarda gli immobili da reddito, uno studio di Idealista mostra come nelle grandi città come Roma o Milano il loro rendimento sia leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati, con rendimenti lordi annui intorno al 5-6%.

Nei centri più piccoli la redditività migliora, ma trovare inquilini affidabili è più complicato, i periodi sfitti sono più lunghi e le possibilità di rivalutazione del capitale ridotte. Senza considerare la presenza di “costi nascosti” come spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali, assicurazioni e imposte (come l’IMU sulle seconde case o la “cedolare secca” per i redditi da locazione), che riducono ulteriormente la redditività reale.

Naturalmente, questo non significa che comprare casa sia sempre una scelta sbagliata. Moneyfarm sottolinea semplicemente che prima di investire in immobili occorre analizzare la composizione del proprio patrimonio e valutare se il proprio portafoglio sia eventualmente già sbilanciato verso il mattone.

L’eccezione prima casa

L’acquisto della prima casa è un discorso a sé. Più che come un investimento, si configura come un vero e proprio obiettivo d'investimento, spesso sostenuto da esigenze e considerazioni che vanno oltre la sfera meramente finanziaria.

Come “asset”, poi, la prima casa offre senza dubbio alcuni vantaggi: per molti rappresenta l’unica opportunità di fare debito e accelerare la costruzione del proprio patrimonio, sostituendo gradualmente la spesa dell’affitto (detratti gli interessi del mutuo) con l’accumulo di capitale in un bene di utilità diretta (la casa in cui si vive).

Il valore medio di un mutuo si aggira tra i 130.000 e i 180.000 euro, con un anticipo medio versato intorno ai 40.000 euro. Con la fine dell’era dei tassi ultrabassi, per ottenere il finanziamento più facilmente, ridurre la rata mensile e conservare comunque una capacità di risparmio da destinare ad altri obiettivi, è decisivo cominciare a risparmiare per tempo.

Vanno poi considerati gli incentivi disponibili per chi acquista la prima casa: esenzione dall’IMU, imposta di registro ridotta al 2% e imposte ipotecarie e catastali fisse in misura minima. Sul fronte fiscale, l’acquirente può detrarre gli interessi passivi del mutuo (al 19% e con un tetto annuo) dalla dichiarazione dei redditi, riducendo il costo effettivo del finanziamento, mentre chi acquista tramite agenzia può detrarre dall’Irpef il 19% delle spese di intermediazione (fino a un massimo di 1.000 euro).

C’è poi l’opzione Fondo di Garanzia per i mutui prima casa, gestito da Consap: la Legge di Bilancio 2025 ha prorogato fino al 2027 la possibilità per alcune categorie (under 36, giovani coppie, nuclei monogenitoriali con figli, assegnatari di case popolari, famiglie numerose) di accedere in via prioritaria a una garanzia statale fino all’80% del mutuo per importi fino a 250.000 euro. Per questo tipo di mutui è previsto un tetto al TAN che riduce i costi di finanziamento.