Il rallentamento delle aste immobiliari

30.815 le aste rinviate dai tribunali durante il lockdown

Mentre il mercato dei mutui immobiliari, soprattutto dei mutui prima casa, continua a mietere dati ottimistici, con Banca d'Italia che sostiene come questo sia il momento migliore per accendere un mutuo visti i tassi d'interesse ancora in discesa (all’1,61%, contro l’1,65% di maggio), una tegola piuttosto pesante si abbatte sul settore: è quella delle aste immobiliari, che col lockdown si sono bloccate. Sono infatti 30.815 le aste rinviate dai tribunali durante il lockdown a cui si aggiungeranno le procedure esecutive relative all’abitazione principale che rappresentano il 50% dell’attività e che il dl Cura Italia ha bloccato fino al 30 ottobre 2020. Il dato, relativo al primo semestre di quest'anno, fa il paio con il -40% delle iscrizioni alla procedura di esecuzione immobiliare, cioè quelle che portano alla vendita dei beni del debitore ma anche al rimborso dei creditori: da gennaio a giugno 2020 sono crollate dalle 22.319 del 2019 alle attuali 13.381.

I tempi si allungano... A disegnare questo quadro a tinte abbastanza fosche è il sesto report del Tavolo di studio sulle esecuzioni curato da T6, che fa scattare l'allarme e dice: attenzione, perché un’impasse come questa rischia di far affondare un settore caratterizzato da tempi lunghissimi (4,6 anni di media nel 2019 con 27 mila fascicoli ancora aperti da dieci anni) cancellando d'un colpo i passi avanti degli ultimi anni. Perché il blocco si tradurrà in un allungamento dei tempi, frenando il processo virtuoso del 2019 quando, in virtù dell’aumento della produttività dei tribunali, l’arretrato è sceso del 14%, con 204.602 pratiche da chiudere a fine anno contro le 239.869 di fine 2018. 

… ma le banche si tengono gli immobili in pancia. “Andiamo inevitabilmente verso l'accumulo. E poi attenzione, perché non tutti gli immobili che dovrebbero andare all'asta ci vanno effettivamente. Le banche non li mettono all'asta perché per loro è ancora conveniente tenerli a bilancio e non metterle sul mercato, rischiano tra l'altro, di intasarlo facendo, di conseguenza, abbassare ancora i prezzi”. A fare la disamina sul campo è Bruno Fraternale, broker owner di Re/Max Liguria. Mettere sul mercato le case che poi potrebbero finire in asta è un rischio per le banche, perché in questo momento dovrebbero farlo a meno del prezzo prelockdown. “Addirittura, le banche in questo momento preferiscono ricorrere allo stralcio: una cosa che fino a due anni fa non veniva nemmeno presa in considerazione. Cosa fanno? Prima di mettere l'immobile all'asta cercano l'accordo con la persona insolvente e, se riescono a strappargli 40 rispetto al 100 di debito, si accontentano e chiudono a stralcio”, spiega Fraternale.

Fraternale, Re/Max: “Le prospettive? L'aumento delle aste”. Le aste stanno gradatamente riprendendo vita: secondo doValue, il portale dedicato alla pubblicazione degli annunci di vendite giudiziali, a settembre se ne registrano un paio a Vicenza, Mantova, Lecco, a ottobre ne sono previste un altro paio a Palermo e Messina. “In futuro non diminuiranno, anzi. Aumenteranno di sicuro - dice Fraternale - soprattutto a causa della situazione generale. Con un pil in caduta libera, stipendi risicati e più disoccupati, molti proprietari non riusciranno a pagare i mutui, anche i mutui prima casa”. L'acquirente è debole in questo momento e l'asta è diventato il modo più comune per tentare di fare un affare. Dà più garanzie, visto che l'atto è firmato davanti al giudice, e non solo dagli operatori del settore. “Prima del lockdown iniziavano a comparire all'asta anche immobili di zone di pregio, non solo periferie”.

Finisce che l'asta diventa una possibilità in più... Le aste possono offrire opportunità magari di fare l'affarone. Di certo, per alcuni operatori, rappresentano una possibilità di innovare il business. Re/Max, per esempio, mette a disposizione del cliente che intenda comprare casa all'asta una consulenza adeguata con un avvocato e un agente immobiliare che segue l'iter e si occupa dell'offerta alla banca. “Per questo servizio qui in Liguria non applichiamo alcuna fee con tariffe fisse. Dipende tutto dall'entità della consulenza: una tantum si possono pagare da 2.000 a 5.000 euro, a seconda dell'entità del bene e dalla complessità dell'operazione”, sottolinea Fraternale.