Il mattone è un buon investimento per la pensione?

Conviene investire nel mattone?

Pubblicato il 3 September 2024

Gli italiani sono un popolo che si fida del mattone. La casa è da sempre un obiettivo. E anche quando si tratta di investimenti, l’immobiliare è in cima alla lista. Lo conferma anche il fatto che, in un periodo di calo delle compravendite e richieste di mutui prima casa, l’acquisto di appartamenti da destinare alla locazione è in aumento. Ma è davvero la mossa migliore? La società di consulenza finanziaria Moneyfarm ha provato a dare una risposta.

Come sempre, quando si parla di investimenti, il responso non potrà mai essere secco. I fattori da tenere in considerazione sono diversi. L’analisi ha confrontato immobili, Btp e fondo pensione per capire quando potrebbe essere più conveniente puntare su uno e quando sugli altri.

Immobiliare, Btp e fondi pensione a confronto

Investire nel mattone, spiega Moneyfarm, ha due grandi vantaggi. Il primo riguarda la successione, perché i beni immobili rientrano automaticamente nell’asse ereditario. Il secondo riguarda la capacità di affitti e prezzi di vendita di rivalutarsi per effetto dell’inflazione.

Attenzione però: non è detto che la casa si apprezzi nel tempo. Dal 2010 in avanti, sottolinea l’Istat, è aumentato l’indice dei prezzi del nuovo, mentre è calato quello delle abitazioni già esistenti. Va poi ricordato che gli immobili non sono liquidi né possono essere frammentati. In sostanza: se si decidesse di vendere o di “trasferire” un immobile serve trovare un compratore. Trasformare muri e pavimenti in soldi potrebbe richiedere tempo. Infine, rispetto ad altri asset, ci sono rischi di gestione specifici, come le spese straordinarie e la necessità di trovare inquilini affidabili.

I Btp e i fondi pensione sono invece più semplici da gestire, più liquidi rispetto agli immobili e consentono investimenti parziali e progressivi nel tempo. Neanche in questo caso, però, mancano le incognite. I Btp sono soggetti all’andamento dei tassi e i fondi pensione a quello dei mercati finanziari.

Immobili e Btp danno accesso quasi immediatamente a un flusso di risorse (canoni d’affitto o cedole) per il lungo termine, mentre i fondi pensione offrono una rendita solamente a partire dal raggiungimento della pensione in poi.

Infine, per quanto riguarda la fiscalità, ad oggi i Btp e i fondi pensione appaiono gli strumenti maggiormente tutelati e agevolati, mentre per gli immobili periodicamente si torna a discutere di possibili inasprimenti fiscali (ad esempio modifiche al valore catastale sul quale calcolare le imposte).

Quale strumento offre il rendimento migliore?

Non tutti gli immobili offrono gli stessi ritorni: nelle grandi città italiane il rendimento è leggermente inferiore rispetto alla media nazionale, per via dei costi d’acquisto più elevati.

L’analisi di Moneyfarm ha preso in considerazione l’abitazione media italiana, quella media di Milano e quella media di Roma. Ha poi calcolato il rendimento netto, come rapporto tra il canone medio (al netto di Imu e cedolare secca) e il costo effettivo d’acquisto (comprensivo di imposte, spese notarili e di mediazione immobiliare). Risultato: il rendimento netto nazionale di un immobile in locazione si aggira intorno al 3,1%, mentre a Milano e Roma scende rispettivamente al 2,7% e al 2,9%.

Se si considera il Btp più lungo attualmente sul mercato, cioè quello con scadenza 2072, la cedola lorda sarebbe pari al 2,15%. Ma, considerando che il prezzo di acquisto è decisamente inferiore al valore nominale, la cedola effettiva, al netto della ritenuta fiscale, è di poco superiore al 3,1%. In linea con gli immobili.

Per capire quale sia lo strumento in grado di assicurare il rendimento maggiore nel lungo termine, la variabile chiave è l’inflazione e la capacità degli immobili di adeguare i canoni di affitto e il prezzo di vendita all’aumento dei prezzi. Se il proprietario riuscisse ad adeguare i canoni d’affitto ogni anno in funzione dell’andamento dell’inflazione, l’investimento immobiliare batterebbe il Btp che, per definizione, non si rivaluta per l’inflazione.

Se invece, a parità di capitale investito, si confronta il rendimento medio immobiliare con il capitale equivalente ottenibile con un fondo pensione, il risultato cambia in funzione della linea di rischio prescelta. In uno scenario di rivalutazione dei canoni immobiliari al 75% dell’inflazione, il rendimento a 40 anni di un fondo pensione si collocherebbe in linea con la rendita immobiliare se il profilo di rischio è basso, ma molto migliore in caso di profilo di rischio più alto.

In conclusione, spiega Moneyfarm, Btp e immobili sembrano essere gli strumenti di investimento più adatti se c’è la necessità di lasciare un valore agli eredi. Altrimenti, la sfida tra immobili e fondi pensione resta aperta, con questi ultimi in vantaggio all’aumentare dell’orizzonte temporale disponibile e del profilo di rischio.