La Direttiva EPBD IV e il recepimento italiano

La Direttiva Case Green stabilisce che il parco immobiliare europeo deve diventare ad emissioni zero (ZEB) entro la metà del secolo, con tappe intermedie che influenzano direttamente la commerciabilità degli edifici e le politiche di erogazione dei mutui. Entro il 29 maggio 2026, l'Italia è tenuta a recepire formalmente la norma e ad aggiornare gli strumenti di certificazione, introducendo un nuovo modello di Attestato di Prestazione Energetica (APE) conforme all'Allegato V.

Le scadenze e gli obblighi strutturali

Il percorso di decarbonizzazione è scandito da obblighi progressivi che interessano sia le nuove costruzioni sia le ristrutturazioni rilevanti. Gli Stati membri devono presentare la versione definitiva del Piano Nazionale di Ristrutturazione entro il 31 dicembre 2026.

La Direttiva Case Green prevede il seguente piano:

La direttiva mira a ridurre il consumo di energia primaria degli edifici residenziali del 16% entro il 2030, concentrando gli sforzi sul 43% degli immobili con le prestazioni peggiori. Questo significa che circa 5 milioni di edifici in Italia dovranno subire interventi di efficientamento nel prossimo decennio per non incorrere in una perdita significativa di valore commerciale.

Il nuovo APE 2026

L'Attestato di Prestazione Energetica, fondamentale per l'istruttoria di un mutuo green, nel 2026 dovrà includere anche il potenziale di riscaldamento globale (GWP) e indicatori specifici sulla qualità ambientale interna.

Secondo le nuove linee guida dell'Allegato V, la prima pagina dell'APE dovrà riportare in modo univoco informazioni che permettano alla banca di valutare la sostenibilità del mutuo, come:

L'APE deve inoltre includere raccomandazioni tecnicamente fattibili ed economicamente sostenibili per migliorare la prestazione, collegandosi a sistemi di supporto come i "Passaporti di Ristrutturazione" e gli sportelli unici per la consulenza. Un APE non preciso o non veritiero espone il mutuatario al rischio di revoca delle agevolazioni green, con il conseguente passaggio ai tassi standard.

Il divario tra immobili "green" e immobili "brown"

I dati raccolti tra il 2021 e il 2025 da CRIF mostrano un divario crescente tra gli immobili efficienti e quelli obsoleti. Gli immobili "green" (classi A e B) hanno registrato un incremento del valore medio del +2%, mentre gli immobili "brown" (classi F e G) hanno subito un deprezzamento del -4%.

Il divario di prezzo al metro quadro è influenzato dalla localizzazione geografica e dalla densità urbana. Nelle regioni del Nord Italia, le differenze assolute arrivano a superare gli 800 euro/mq:

Anche confrontando tra loro le grandi aree metropolitane, i capoluoghi e i comuni minori, le differenze sono notevoli. In termini percentuali, vivere in una casa green in centro città può significare una valorizzazione del 40% superiore rispetto a una casa di classe G nello stesso quartiere. Questo divario è destinato ad ampliarsi nel 2026 con l'avvicinarsi delle scadenze della direttiva EPBD IV, rendendo l'acquisto di case inefficienti un investimento ad alto rischio di svalutazione.

L'offerta dei principali istituti di credito sui mutui green

Il sistema bancario sta rispondendo alla transizione con prodotti flessibili che coprono diverse finalità, dall'acquisto, alla costruzione, alla ristrutturazione, fino alle opzioni di surroga e acquisto più ristrutturazione.

Le agevolazioni del mutuo green si concretizzano solitamente in:

• sconti sui tassi che possono arrivare fino a -50 bps (0,50%) sul TAN per gli immobili in classe A o B rispetto ai mutui tradizionali;
• spese di istruttoria spesso azzerate sulle finalità di acquisto prima casa e seconda casa (in un mutuo standard potrebbero superare i 1.300 euro);
• spese di perizia ridotte o azzerate;
• opzioni di flessibilità come ad esempio la possibilità di pagare rate di soli interessi per un periodo iniziale, facilitando gli acquirenti nella prima fase dell'acquisto.

Simulazione mutuo green Febbraio 2026

Ecco le migliori offerte disponibili su Mutui.it a febbraio 2026 per un mutuo prima casa green di 100.000 euro da restituire in 30 anni: 

La tendenza generale mostra tassi fissi che orbitano intorno al 3,10% - 3,30% per il segmento green, mentre i mutui tradizionali presentano tassi medi superiori al 3,50%. Su lunghe scadenze, come quelle tipiche del mutuo (25-30 anni), anche un risparmio di "soli" 30 euro al mese può rivelarsi significativo, arrivando a superare gli 8.000-10.000 euro sul rimborso totale.

Il risparmio energetico e l'ammortamento dei costi

La decisione di optare per un immobile green o di riqualificare un immobile esistente risulta estremamente conveniente anche considerando l'impatto sulle bollette energetiche e sugli oneri di manutenzione. 

Il risparmio generato dal passaggio alla classe A è drastico e rende l'investimento molto più ammortizzabile nel tempo: basti pensare che le stime parlano di un risparmio in 20 anni che può arrivare anche a superare i 100.000€.