Preliminare, la trascrizione aumenta la protezione

Più diritti e garanzie rispetto alla proposta d'acquisto

Preliminare o proposta d’acquisto? Spesso, nel momento in cui si trova la casa da acquistare, si va incontro a procedure normative di non semplice comprensione che possono, per chi è inesperto, nascondere insidie e brutte sorprese.

Il Consiglio nazionale del notariato con un linguaggio semplice, affronta alcuni aspetti legati alle diverse fasi dell’acquisto della casa.

Proposta d’acquisto e preliminare

Partendo dal primo step, una volta individuato l’immobile da acquistare ci si trova davanti al primo bivio preliminare o proposta d’acquisto. Sgombriamo il campo ai dubbi dicendo subito che non sono la stessa cosa. Nella prassi e nei rapporti con l’agenzia immobiliare, di fronte alla scelta e all’esigenza di “bloccare” l’immobile, l’acquirente è chiamato a versare una somma di denaro come proposta d’acquisto chiamata anche caparra (che dimostra l’impegno dell’acquirente su quella proposta).

Attenzione. Spiegano i notati che la “proposta d’acquisto, impegna solo la parte che l’ha firmata. La proposta d’acquisto – di solito un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare – è la dichiarazione dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo”.

La proposta di acquisto dunque non ci garantisce di essere già a buon punto sull’acquisto della casa. Le cose potrebbero cambiare e non a vantaggio dell’acquirente che potrebbe vedersi restituire la somma depositata se una altra offerta fosse giudicata migliore.

Più garantiti

Quello che dà più diritti e garanzie in questa fase è il contratto preliminare. Sul punto i notai chiariscono cosa sia il contratto preliminare: “Il preliminare di vendita o “compromesso” è il contratto con il quale il venditore e l’acquirente si obbligano a concludere una compravendita, stabilendone modalità e termini.

Serve, dunque, a impegnare le parti per il tempo necessario a risolvere eventuali problemi che non consentono la vendita immediata: ad esempio per l’acquirente la ricerca di un finanziamento e per il venditore la consegna della nuova casa.

Il preliminare è un obbligo giuridico

Con la firma del preliminare il venditore e l’acquirente assumono un obbligo giuridico di concludere un contratto definitivo di compravendita con il quale si trasferisce la proprietà (o altro diritto reale) di un immobile.

C’è dunque una bella differenza tra le due situazioni. Per queste ragioni i notai consigliano, nel caso aver bloccato la casa con una somma (detta caparra) attraverso la proposta di acquisto di: “fissare una durata la più breve possibile; prevedere una caparra minima”.

Contenuti che sarebbe meglio inserire

Il preliminare conterrà tutti gli elementi della vendita: dovrà senz’altro indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e l’immobile da acquistare. L’immobile dovrà essere inoltre indicato con i dati del Catasto.

I notati specificano sul punto che sarà utile riportare nel dettaglio, già nel preliminare:

l’identificativo catastale;
il riferimento alle planimetrie catastali;
la dichiarazione del promittente venditore circa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie (ovvero, in sua sostituzione, l’attestazione del tecnico abilitato).

Se invece si dovesse accertare una situazione di “irregolarità catastale” il promittente venditore avrà l'obbligo di procedere alla regolarizzazione prima della data della stipula del contratto definitivo.

La trascrizione del preliminare

Una garanzia di maggior sicurezza per le due parti e soprattutto per l’acquirente è la trascrizione del preliminare. Di cosa si tratta?

È una procedura da attuare con il notaio, obbligatoria in alcuni particolari casi di compravendita (come quella per immobile da costruire) mentre è opzionale per gli altri. Si scrive il contratto preliminare nei registri immobiliari.

Una volta effettuata la trascrizione, altre eventuali vendite dello stesso immobile e in genere tutti gli atti fatti o “subìti” dal promittente venditore (colui che vende l’immobile), non pregiudicano i diritti del promissario acquirente (colui che acquista l’immobile).

Insomma la trascrizione del preliminare è una prenotazione a tutti gli effetti, che una volta conclusa la vendita fa andare indietro gli effetti della trascrizione della vendita a quelli del preliminare. In buona sostanza con il perfezionamento successivo della vendita si risulta essere proprietari dalla data del preliminare. La trascrizione costa 235 euro (200 euro di tasse e 35 i diritti fissi di trascrizione) più l’onorario del notaio.

I consigli

I notai consigliano di stipulare un contratto preliminare in una delle seguenti situazioni:

quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo;
quanto maggiore è l’importo da versare a titolo di caparra o di acconto;
quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile);
qualora si tratti di una fattispecie per la quale non sia già previsto l’obbligo di trascrizione e quindi, ad esempio, nel caso di contratti preliminari aventi a oggetto immobili già esistenti in cui la parte promittente venditrice sia un imprenditore;
nel caso si tratti di una abitazione in costruzione.