Casa sì, ma ristrutturata e certificata

Il 2025 parte in positivo

Il 2024, dunque, dopo un 2023 in rallentamento, ha fatto intravvedere segnali di una lenta ripresa, confermata dai primi mesi del 2025 da un incremento delle compravendite (+11,5% tendenziale nel primo trimestre del 2025), trainate dagli acquisti con mutuo (+32,7% tendenziale), grazie alla riduzione dei tassi di interesse. Tuttavia, segnala lo studio, il reale potenziale di crescita delle compravendite è stato ridimensionato dalla prudenza delle banche nel concedere credito.

I prezzi delle case

I prezzi delle abitazioni registrano delle variazioni semestrali comprese tra 0,8% e 1,3% e tendenziali, di poco superiori, tra l’1,1% e 1,4%. Mentre i tassi semestrali sono soggetti a stagionalità, con i primi semestri che tendono a crescere leggermente più dei secondi, quelli annuali si riducono progressivamente negli ultimi 3 anni passando dal +2,0% del 2023 al +1,4% del 2025, nel caso delle abitazioni in buono stato mentre, per quelle in ottimo stato, si passa dal +2,7% tendenziale del 2022 al +1,1% del 2025.

Il rapporto mette in evidenza come la domanda abitativa è distribuita tra acquisto e locazione anche se l’acquisto è ancora la scelta preponderante nel 53% dei casi. E in città come Milano e Roma si osserva un ritorno alla proprietà per finalità di investimento.

Si guarda al riqualificato

Non si guarda al nuovo ma al riqualificato, rappresentando ancora di interesse sebbene ridotti gli incentivi fiscali per la ristrutturazione delle abitazioni. L’efficienza energetica, si legge nel rapporto, delle abitazioni sta diventando un fattore sempre più rilevante. Nel triennio 2022-2024 il numero di APE (Attestato di Prestazione Energetica) depositate a seguito della compravendita dell’abitazione vedono una crescita delle classi energetiche A e B che, nell’anno in corso, rappresentano il 7,3% del totale abitazioni compravendute, rispetto al 4,7% del 2022. Non si riscontrano, invece, differenze significative nella quota di abitazioni classificate in alta classe energetica tra quelle che sono passate di proprietà e quelle locate, essendo queste ultime il 6,8% del totale locazioni occupate come abitazione principale.

Gli affitti

Per quanto riguarda gli affitti, nel primo trimestre del 2025, segnala il report, un lieve incremento tendenziale dell’1,0% nel numero complessivo di contratti di locazione. Un dato da leggere come contenuto rispetto alla pressione della domanda, spiegano da Nomisma, domanda che si scontra con un’offerta limitata, spesso con standard qualitativi insufficienti o da canoni troppo elevati rispetto alla capacità di spesa di molte famiglie. Il mercato delle locazioni residenziali è in fase espansiva, con canoni in crescita per il terzo anno consecutivo. Dopo una lunga fase di contrazione tra il 2009 e il 2021, i canoni medi di locazione per le abitazioni in buono stato hanno invertito la tendenza a partire dal 2022. La crescita si è fatta più marcata nel 2023 (+2,8%) e ha raggiunto il picco nel 2024 (+4,6%). Nel 2025, la crescita rallenta leggermente ma resta sostenuta (+3,6%), segnalando una domanda ancora vivace e una pressione al rialzo sui canoni, probabilmente legata alla scarsità di offerta stabile e all’espansione degli affitti brevi.

Da segnalare anche che da qualche anno sul mercato delle locazioni si osserva una crescita dei contratti transitori e per studenti, spinta dalla maggiore mobilità lavorativa e dalla domanda di flessibilità locativa.

Le tempistiche

I tempi di vendita e locazione si sono stabilizzati: per le abitazioni usate servono in media 4,6 mesi per la vendita e 2 mesi per la locazione. Gli sconti medi praticati sui prezzi richiesti sono in lieve aumento. L’offerta, in una fase del mercato piuttosto incerta, ha alzato le proprie aspettative di realizzo, riconoscendo un ampliamento dello sconto. Per le abitazioni usate in buono stato, invece, lo sconto praticato è dell’11,2% e sale al 12,5% per uffici e negozi.