Mutuo e ISEE, ecco perché conviene inserirlo e come farlo correttamente

Per l’ISEE la casa non vale solo quanto vale

Quando si compila la DSU (la Dichiarazione Sostitutiva Unica, il documento da cui viene calcolato l’ISEE) il patrimonio immobiliare non si valuta al prezzo di mercato, ma sulla base del valore IMU (Imposta Municipale Propria), che di solito è più basso. E fino a qui, di solito scorre tutto liscio. Ma, se su quell'immobile grava ancora un mutuo contratto per comprarlo o costruirlo, la legge consente di sottrarne il debito residuo dal valore ai fini del calcolo. Lo prevede esplicitamente il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 5 dicembre 2013, n. 159 (il testo normativo che regola tutto il sistema ISEE) e vale sia per la prima casa che per altri immobili su cui pesa un finanziamento.

La logica è semplice: se possiedi una casa del valore IMU di 150.000 euro ma ne devi ancora 90.000 alla banca, il tuo patrimonio netto su quell'immobile è 60.000 euro, non 150.000. Ed è su quel valore ridotto che viene calcolato l'ISEE.

Quando e come dichiararlo

La cifra da indicare non è quella del momento in cui si presenta la DSU, ma il capitale residuo al 31 dicembre dell'anno precedente. Chi presenta la dichiarazione nel 2026, deve quindi riferirsi al 31 dicembre 2025. Il modo più sicuro per ottenerla è chiedere alla banca un'attestazione scritta: basta una mail o una richiesta allo sportello. Nella DSU, il dato va inserito nel Quadro FC3, dedicato al patrimonio immobiliare. Se si è titolari del 100% dell'immobile, si indica l'intero debito residuo; se la proprietà è condivisa al 50%, si riporta la metà.

Dal 2026 la franchigia sulla prima casa è salita

A rendere ancora più importante il corretto calcolo del patrimonio immobiliare ai fini dell’Isee, troviamo le novità in vigore dal 1° gennaio 2026. Con la riforma dell'ISEE, la franchigia sulla prima casa, cioè la soglia di valore dell'abitazione principale che non entra nel calcolo del patrimonio, è passata a 91.500 euro per la maggior parte delle famiglie. Chi vive in un comune capoluogo di città metropolitana sale fino a 120.000 euro. Lo ha confermato l'INPS nel comunicato stampa di gennaio 2026.

In pratica: chi ha un mutuo consistente potrebbe trovarsi con un valore netto dell'immobile già ridotto dal debito residuo, e poi ulteriormente azzerato dalla franchigia. Il risultato è un ISEE sensibilmente più basso e quindi l'accesso a una platea più ampia di agevolazioni.

Perché fa differenza nella vita reale

L'impatto non è trascurabile. In presenza di un mutuo consistente, l'ISEE può scendere anche di diverse migliaia di euro rispetto a quanto varrebbe senza tenerlo in conto. E questo, a cascata, influisce sull'accesso a un numero elevato di misure: assegno unico, bonus nido, agevolazioni per mense e università, tariffe comunali agevolate, bonus energia. Quasi tutte usano soglie ISEE precise, e spesso pochi euro di differenza segnano il confine tra avere diritto a qualcosa o no.