Mutuo casa: quali immobili le banche finanziano più facilmente (e perché)
Quando si chiede un mutuo, il pensiero corre allo stipendio, alla busta paga, alla storia creditizia. Ma c'è un secondo protagonista nella valutazione della banca: la casa. Gli istituti non finanziano soltanto una persona, ma anche un immobile che costituisce la principale garanzia del prestito, e non tutti vengono trattati allo stesso modo.
Prima di erogare il finanziamento, la banca incarica un perito di stabilire il valore reale dell'immobile. Da quel numero si calcola l'importo concedibile: di norma l'80% del valore di perizia o del prezzo di acquisto, prendendo il minore tra i due. Se la valutazione risulta inferiore al prezzo concordato con il venditore, la differenza resta a carico dell’acquirente e può essere una cifra significativa. Ma la perizia non è solo una questione di numeri: il perito verifica anche che l'immobile corrisponda alle planimetrie depositate in catasto e che non vi siano abusi edilizi. Difformità non sanate possono complicare l'istruttoria fino al rifiuto della pratica. Conviene quindi controllare la documentazione già nelle prime fasi della trattativa, prima ancora di firmare la proposta d'acquisto.
Stato di conservazione: meglio abitabile che da cantiere
Un immobile pronto da abitare è più semplice da finanziare rispetto a uno che richiede lavori pesanti. Per la banca, una casa in buone condizioni mantiene il valore nel tempo ed è più facile da liquidare in caso di insolvenza del mutuatario. Le abitazioni da ristrutturare non sono escluse, ma l'istruttoria richiede valutazioni aggiuntive e spesso si allunga.
Classe energetica: non più solo una questione di bollette
L'efficienza energetica è diventata un fattore concreto nelle valutazioni immobiliari. I Quaderni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare 2025 dell'Agenzia delle Entrate dedicano un'intera sezione al legame tra prestazione energetica e valore degli immobili. Molte banche hanno risposto con i cosiddetti mutui green, prodotti con condizioni più vantaggiose riservati all'acquisto di abitazioni in classi energetiche elevate.
Posizione: la regola che non cambia
Gli immobili in zone con domanda stabile, buoni collegamenti e servizi vengono considerati meno rischiosi. Per le case in aree periferiche o a bassa liquidità la banca adotta criteri più prudenti, e questo si può riflettere direttamente sull'importo concesso.
Prima di innamorarsi di una casa, vale quindi la pena guardarla anche con gli occhi della banca. Non perché il fascino conti meno, ma perché un abuso edilizio non sanato o una classe energetica penalizzante possono trasformare l'immobile dei sogni in un'istruttoria infinita o in un finanziamento che non copre quello che si sperava.
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