Dove comprare casa è più facile nel 2026? Il confronto tra rate e stipendi nelle città italiane

Non conta solo il prezzo della casa

Negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano ha continuato a mostrare andamenti molto differenti da città a città. Secondo i dati dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, Milano si conferma il mercato più costoso del Paese, seguita da Firenze e Bologna. In molte città del Centro e del Nord di medie dimensioni, invece, i prezzi risultano sensibilmente più contenuti. Ma il prezzo di acquisto racconta soltanto una parte della storia. Per una famiglia che deve accendere un mutuo, la vera domanda è un'altra: quanto inciderà la rata sul bilancio mensile?

Per valutare la sostenibilità di un finanziamento, le banche utilizzano generalmente un criterio piuttosto semplice: la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto familiare. Si tratta di una soglia indicativa che consente di mantenere un margine sufficiente per affrontare le altre spese quotidiane, dagli alimentari alle utenze, passando per trasporti, scuola e imprevisti. Proprio per questo motivo il rapporto tra rata e stipendio rappresenta uno degli indicatori più efficaci per capire quanto sia realmente accessibile acquistare casa in una determinata città.

Dove il mutuo pesa di più sullo stipendio

Per confrontare le diverse realtà italiane, prendiamo come riferimento un appartamento di 90 metri quadrati finanziato con un mutuo pari all'80% del valore dell'immobile, della durata 30 anni e un tasso fisso del 3%.

L'analisi (stando ai dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare e dell’Istat) evidenzia come Milano resti la città più impegnativa per chi acquista con un mutuo. Con prezzi medi che superano i 5.500 euro al metro quadrato, un appartamento di 90 metri quadrati può arrivare a valere oltre mezzo milione di euro. In uno scenario simile, la rata del finanziamento può arrivare ad assorbire oltre il 40% del reddito netto di una famiglia media, una soglia che rende l'accesso alla proprietà particolarmente complesso senza risparmi consistenti o redditi elevati.

Anche Firenze e Bologna presentano un rapporto tra rata e reddito piuttosto impegnativo. Pur con valori inferiori rispetto a Milano, il costo delle abitazioni resta elevato e può richiedere uno sforzo economico vicino o superiore a un terzo delle entrate familiari.

Lo scenario cambia sensibilmente a Torino. Pur essendo una delle principali città italiane, mantiene prezzi medi più contenuti che consentono di mantenere l'incidenza della rata su livelli generalmente più sostenibili. Una situazione simile si riscontra anche in molte città di medie dimensioni come Parma, Piacenza, Modena o Perugia, dove il rapporto tra costo degli immobili e capacità di spesa delle famiglie risulta spesso più equilibrato.

Nel Mezzogiorno, città come Bari e Palermo beneficiano di quotazioni mediamente inferiori rispetto ai grandi centri del Nord. Tuttavia, il vantaggio derivante dai prezzi più bassi è in parte compensato da livelli reddituali generalmente meno elevati. Anche in questo caso, quindi, il prezzo della casa da solo non basta a determinare la reale accessibilità del mercato.

Le città intermedie possono essere la sorpresa

Se Milano rappresenta il mercato più difficile e molte città del Sud devono fare i conti con redditi più contenuti, sono spesso i centri urbani di dimensioni intermedie a offrire le condizioni più favorevoli. In queste realtà il costo delle abitazioni rimane relativamente accessibile mentre i livelli occupazionali e reddituali consentono di sostenere più facilmente la rata di un mutuo. È uno dei motivi per cui negli ultimi anni numerose famiglie hanno scelto di spostarsi verso province ben collegate ai grandi centri urbani, alla ricerca di un miglior equilibrio tra qualità della vita e sostenibilità economica.