Mutui e mercato europeo

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Il mutuo casa torna alla ribalta nel dibattito europeo. A circa un mese dall’approvazione del nuovo progetto di direttiva dell’Ue mirato a limitare i rischi di chi acquista casa, le unioni consumatori si dichiarano soddisfatte con le linee guida della nuova normativa, e l’Italia, insieme agli altri Paesi europei, si impegna a preparare un terreno fertile per il suo recepimento.

Olanda, Gran Bretagna, e anche il nostro Paese sono infatti al lavoro per introdurre dei sussidi statali che rivitalizzino il mercato immobiliare, incentivando la stipula di mutui immobiliari. In Italia è di agosto l’approvazione di uno stanziamento di 2 miliardi di euro da parte di Cassa Depositi e Prestiti da destinare al sostegno dei mutui per la prima casa. Questa pratica, che da un lato sembra virtuosa, ha però scatenato i dubbi dei giornalisti del Wall Street Journal, che hanno puntato il dito contro quei Paesi dell’UE che di fatto stanno facendo oggi esattamente ciò che ha provocato la bolla dei mutui subprime negli Stati Uniti: ovvero pompare denaro pubblico per finanziare l’acquisto di case, col rischio di causare una bolla immobiliare. Eventualità remota nel nostro Paese, dove la percentuale di titolari di mutui è infinitamente inferiore a quella statunitense, ma che getta comunque una certa luce inquietante sulla questione.

Sta di fatto che il Parlamento Europeo ha votato un progetto di direttiva sui mutui che attende solo l’adesione di tutti gli Stati membri per poter entrare in vigore, e che ha come obbiettivo la tutela dei diritti dei consumatori, la trasparenza delle informazioni, la flessibilità e la garanzia degli istituti erogatori dei contratti.

Secondo quanto deliberato dal Parlamento Ue, gli acquirenti dovranno essere informati in maniera chiara e univoca sulle condizioni del finanziamento e sui suoi rischi. A questo scopo sarà obbligatorio per gli istituti che propongono il contratto fornire il modello Esis (European Standardised Information Sheet), un prospetto informativo – senza impegno di acquisto - standardizzato che consente la facile comparazione delle offerte dei diversi istituti bancari a parità di condizioni.  Attualmente tale modulo viene fornito solo su richiesta, e sottoforma di proposta di contratto vincolante. Proprio per consentire al cliente di confrontare tutte le offerte sul mercato, invece, le condizioni proposte da ogni banca nel modello Esis come inteso dal Parlamento Ue verranno considerate valide per sette giorni, trascorsi i quali il cliente potrà sottoscrivere o meno il mutuo. Entro altri sette giorni dalla stipula, inoltre, il cliente avrà il diritto di recedere il contratto.

Tra le altre misure previste a favore del consumatore ci sarà il diritto a non pagare alcuna penale per l’estinzione anticipata del mutuo, una maggiore tutela per chi stipula un mutuo per l’acquisto della prima casa, e un giusto indennizzo in caso di rimborso anticipato del mutuo. In caso di inadempienza invece, la garanzia del mutuo (ad esempio, l’immobile stesso) dovrà essere venduto senza svalutazioni (ma senza limiti perentori di tempo per consentire al cliente di trovare una nuova casa) e con penali pari soltanto ai costi effettivi, senza maggiorazioni.  Norma, questa, che tutela sia l’istituto erogatore del mutuo, certo di ricevere un risarcimento in caso di inadempienza, ma che consente anche al cliente di non contrarre un debito eccessivo.

La vera novità – ma poi bisognerà vedere quanto la legge locale consentirà effettivamente di approfittarne – sta nella possibilità prevista dalla direttiva di poter stipulare mutui anche con istituti di altri Paesi dell’Unione Europea, approfittando di tassi più favorevoli. Il che potrebbe essere solo positivo per la concorrenza tra istituti nazionali. Altra misura che potrebbe stimolare la concorrenza tra istituti nello stesso Paese è la possibilità di offrire altri prodotti in abbinamento ai mutui (anche se la legislazione italiana vieta alle banche di obbligare i propri clienti ad acquistare pacchetti di prodotti per poter accendere un mutuo presso di loro).

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