Estinzione anticipata del mutuo

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Cosa fare se, alle prese con la restituzione delle rate del mutuo, si avesse una disponibilità economica tale da poter estinguere il prestito della casa in anticipo? Sicuramente conviene rimborsarlo. Una risposta che, comunque, non deve essere presa tanto per ovvia, visto che solo dagli ultimi cinque anni è diventato più semplice e, soprattutto, meno dispendioso dire addio alla banca prima della scadenza del contratto.

C’è, infatti, una data precisa che fa da spartiacque per i mutuatari che decidono di estinguere il prestito prima del dovuto: è il 2 febbraio 2007, da quando cioè è entrato in vigore il Decreto Bersani (convertito nella legge n. 40/2007) che ha introdotto significative novità in materia di contratto di mutuo, conferendo ai clienti una serie di benefici e opportunità.

In particolare, per i contratti di mutuo stipulati a decorrere da questa data, l’estinzione anticipata non è più condizionata all’applicazione di penali, ossia al pagamento di una somma di denaro aggiuntiva rispetto al capitale che si restituisce. Inoltre, esiste il divieto di inserire nel contratto di mutuo clausole che pongono a carico del debitore una qualsiasi prestazione a favore della banca, e, qualora previste, tali postille devono sempre considerarsi nulle.

Capitolo a parte per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007. Così come prevede l’accordo siglato dall’Associazione Bancaria Italiana (Abi) e dalle Associazioni dei consumatori, le banche possono richiedere ai mutuatari delle penali di estinzione calcolate in base alle caratteristiche del mutuo (vale a dire a tasso fisso, variabile o misto) e in relazione alla data di stipula del contratto e al periodo residuo di ammortamento.

In particolare, per i tutti i contratti di mutuo a tasso variabile e per quelli a tasso fisso stipulati antecedentemente al 1° gennaio 2001, non è prevista nessuna penale negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo; vanno invece pagati 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno di ammortamento del mutuo; 0,50 punti percentuali nei restanti casi. Mentre per i contratti di mutuo a tasso fisso stipulati successivamente al 31 dicembre 2000 le penali sono fissate in 1,90 punti percentuali nella prima metà del periodo di ammortamento del mutuo; 1,50 punti percentuali nella seconda metà del periodo di ammortamento del mutuo; 0,20 punti percentuali nel terzultimo anno del periodo di ammortamento del mutuo; nessuna penale va sborsata negli ultimi due anni di ammortamento del mutuo.

Il calcolo delle penali viene effettuato dalla banca quando si inoltra la richiesta di estinzione. Si tratta di una procedura abbastanza semplice il cui iter prevede la compilazione dell’atto notorio o, in alternativa, della dichiarazione sostitutiva di atto notorio.

Nel caso si decidesse di estinguere il mutuo anticipatamente meglio valutare anche il ruolo delle detrazioni. Ovviamente queste vengono meno nel momento in cui non si pagano più gli interessi, ma non si perdono comunque i benefici fiscali che si sono richiesti nel corso degli anni.

Per quanto riguarda, invece, la cancellazione dell’ipoteca - come abbiamo già analizzato in un precedente post - questa avviene in automatico ed è a cura della banca richiederla una volta estinto il mutuo. Non sono, quindi, dovute commissioni o spese a carico dei mutuatari. Stessa agevolazione per le assicurazioni sottoscritte con il mutuo: quando si estingue il finanziamento, si ha il diritto di recedere dalla polizza e ottenere il rimborso del premio pagato.

Infine, va ricordato che nel corso della durata del mutuo è anche possibile estinguere parzialmente il prestito richiesto senza pagare nulla. In questo caso, pallottoliere alla mano, va ricalcolato il nuovo piano di ammortamento in base al capitale residuo.

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