Cresconole tutele per chi compra casa in costruzione

Fideiussione obbligatoria e decennale postuma

Maggior chiarezza e più tutela per l’acquisto delle case in costruzione. Dal 16 marzo sono entrate in vigore nuove regole contenute in un provvedimento normativo che si chiama codice della crisi di impresa (decreto legislativo 14/2019), le disposizioni hanno come obiettivo quello di fornire una maggiore protezione a chi acquista casa in costruzione per evitare di trovarsi, come spesso è accaduto in passato, con un pugno di mosche in mano, nel caso in cui l’impresa non avesse ultimato i lavori.

La novità principale è quella che obbliga il costruttore a consegnare all’acquirente una fidejussione, cioè una garanzia, che, in caso di crisi dell’impresa e quindi di inadempienza nella ultimazione della casa, garantisca un rimborso di tutte le somme pagate prima del trasferimento della proprietà. A maggiore garanzia è previsto poi l’obbligo di stipulare un contratto di preliminare prima considerato solo una facoltà che rafforza i diritti al rimborso dell’acquirente. Per spiegare queste novità è intervenuto il consiglio nazionale del notariato che ha preparato una sorta di decalogo di facile consultazione per conoscere le garanzie e le procedure per poter operare una scelta in sicurezza.

È bene ricordare che la legge sull’acquisto di immobili da costruire, un decreto legislativo del 2005 (dlgs 122/2005) si applica quando il venditore sia un costruttore e cioè un imprenditore (in forma individuale o societario) o una coop edilizia e l’acquirente sia una persona fisica (anche socio di coop edilizia).

Al primo posto c’è la tutela delle persone fisiche che acquistano da cooperative edilizie una casa da costruire. La tutela per chi compra prevede, come detto in precedenza, una fiedejussione per il caso di mancata consegna e al momento della consegna dell’immobile di una polizza assicurativa di durata decennale (la cosiddetta decennale postuma) che garantisca il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.

La nuova legge (dlgs n.14/2019) dunque, prevede l’obbligo di stipulare il contratto preliminare (mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata) con l’intervento del notaio, al quale impone di verificare ed attestare la correttezza della fideiussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Il notaio non stipulerà l’atto in assenza di fideiussione.  Le maggiori tutele previste dalla nuova legge si applicano a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.

La fideiussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’ha rilasciata ricevano copia autentica dell’atto di trasferimento dell’immobile contenente l’attestazione del rilascio della polizza assicurativa decennale postuma. Fino a quel momento, la somma garantita dalla fideiussione può essere pretesa dal futuro acquirente in caso di crisi dell’impresa costruttrice, se il futuro acquirente abbia comunicato di voler recedere dal contratto oppure se il notaio abbia attestato di non aver potuto ricevere l’atto di trasferimento per il mancato rilascio della polizza decennale postuma.

Il cuore della novità è nella stipula del preliminare. In precedenza era una facoltà consigliata; dal 16 marzo diventa un obbligo che fa scattare le maggiori tutele. Vedremo in un prossimo intervento i contenuti e le novità del preliminare.

20 August 2019 di Cristina Bartelli