Agevolazione fiscale prima casa

L’agevolazione prima casa, si è detto più volte, è disciplinata dal punto di vista fiscale nella Nota II bis posta in fondo all'articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo unico dell’imposta di registro (Dpr n. 131/1986). In buona sostanza il beneficio prevede l’applicazione dell'aliquota ridotta del 2% di imposta di registro per gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione di categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9 (e agli atti traslativi o costitutivi di nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione) al ricorrere di precise condizioni:

• Residenza nel comune dell’immobile. l’immobile deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la propria residenza entro diciotto mesi dall’acquisto.
• Di prima casa ce n’è una sola. Nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare.
• Di prima casa ce n’è una sola, bis. nell’atto di acquisto l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata in via agevolata dallo stesso soggetto o dal coniuge.

La legge di bilancio 2025

Con l’articolo 1 comma 116 legge, 2027/2024, legge di bilancio 2025 si è stabilito che l’aliquota agevolata del 2% sull’imposta di registro si applica anche agli atti di acquisto per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di proprietà esclusiva (terzo requisito ) e per i requisiti 1 e 2 si verificano a condizione che l’immobile di cui sia già proprietario come prima casa sia venduto entro due anni dalla data dell’atto, prima della legge di bilancio la cessione doveva ultimarsi entro un anno.

In pratica, il comma 116 ha raddoppiato il termine per vendere la “prima casa” senza perdere l'agevolazione per il nuovo acquisto, in quanto il contribuente resta momentaneamente titolare di due immobili, acquistati entrambi con il beneficio.

Il quesito all’agenzia delle entrate, l’alienazione infrabiennale

Nel caso in esame, riporta FiscoOggi, il contribuente ha acquistato un immobile con agevolazione “prima casa” il 25 gennaio 2024, quando il tempo previsto per disfarsi della precedente abitazione acquistata con “prima casa” era solo di un anno e sarebbe quindi scaduto a fine gennaio 2025. Tuttavia, non è riuscito a vendere l’immobile entro questo termine. Chiede quindi se anche gli atti di acquisto stipulati nel 2024 per i quali il termine annuale non sia scaduto al 31 dicembre 2024, come nel suo caso, rientrino in quella che definisce la nuova “alienazione infrabiennale”.

L’apertura dell’Agenzia delle entrate

L’Agenzia risponde di sì e motiva tale orientamento con la risposta già fornita nel corso dell’8° Forum dei Commercialisti del 27 gennaio 2025: la disposizione della legge di Bilancio 2025, osserva l’Agenzia, non riserva l’estensione del limite temporale da uno a due anni agli atti di acquisto di immobili stipulati dal 1° gennaio 2025.

Quindi, dal momento che il secondo acquisto dell'abitazione con l'agevolazione “prima casa” è avvenuto il 25 gennaio 2024 e, dunque, al momento dell'entrata in vigore della modifica normativa, il termine per rivendere l'immobile agevolato pre-posseduto era ancora in corso, per rivendere l’immobile si applica il nuovo termine di due anni.

In sostanza, in virtù della novità introdotta dall’ultima legge di Bilancio, il contribuente avrà tempo fino al 25 gennaio 2026 per alienare l'abitazione agevolata pre-posseduta, senza decadere dai benefici “prima casa” fruiti sul nuovo acquisto.