Immobili da costruire: una tutela in più con l’obbligo del contratto preliminare

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Da facoltà ad obbligo di legge

Le novità per l’acquisto degli immobili da costruire sono tutti in un passaggio dalla facoltà, prima del 15 marzo, della stipula del contratto preliminare, all’obbligo dal 16 marzo 2019 di questo atto. Un passaggio che non è solo di termini, facoltà/obbligo, ma di effetti non di poco conto per chi, acquirente, ha trovato la casa dei suoi sogni ma ancora da ultimare.

Ma quali sono i vantaggi del contratto preliminare? In questo caso il notaio avrà fatto tutte le verifiche che si fanno al momento di una compravendita immobiliare sull’esistenza di ipoteche e altri vincoli, dopodiché si ha tempo tre anni per la registrazione dell’atto definitivo. Inoltre, al momento della stipula del contratto definitivo, la legge (codice della crisi di impresa, decreto legislativo 14/2019) prevede la consegna di una polizza indennitaria decennale contro i rischi di danni materiale dell’immobile. In caso di mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato la propria volontà di recedere dal contratto ha diritto di ottenere dalla società o dalla banca che ha rilasciato la fidejussione il risarcimento di quanto versato al costruttore.

Cosa deve contenere il preliminare?  A questa domanda, il consiglio nazionale del notariato ha risposto con un breve ma esaustivo elenco:

• la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
• l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
• il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
• gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
• il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto. 

Inoltre, il preliminare deve riportare l’indicazione del rilascio della fidejussione da parte del costruttore contro rischi, e l’attestazione di quest’ultima alla conformità di un modello ministeriale.

La conseguenza principale della mancata stipula del contratto preliminare per l’acquisto di un’immobile da costruire è la nullità dell’atto. Una nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. Con l’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo, l’acquirente ha la garanzia del rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto. 

Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

Il contratto preliminare è un atto scritto, un contratto appunto, con un cui una parte si impegna, nel caso della compravendita immobiliare, a vendere un immobile ad un’altra parte con le indicazioni del prezzo e secondo i termini che fissa il contratto a cui seguirà il contratto definitivo con cui si trasferisce la proprietà dell’immobile.

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