Immobili da costruire: una tutela in più con l’obbligo del contratto preliminare

Cosa deve contenere il preliminare?  A questa domanda, il consiglio nazionale del notariato ha risposto con un breve ma esaustivo elenco:

• la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
• l’indicazione degli eventuali atti d’obbligo, nonché l’esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli;
• il termine pattuito per l'esecuzione dei lavori, il prezzo e le modalità di pagamento;
• gli estremi del permesso di costruire e l’indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici;
• il capitolato con le caratteristiche dei materiali e gli elaborati di progetto.

Inoltre, il preliminare deve riportare l’indicazione del rilascio della fidejussione da parte del costruttore contro rischi, e l’attestazione di quest’ultima alla conformità di un modello ministeriale.

La conseguenza principale della mancata stipula del contratto preliminare per l’acquisto di un’immobile da costruire è la nullità dell’atto. Una nullità assoluta del contratto per mancanza di forma. Con l’intervento del notaio nella stipula del contratto preliminare e del contratto definitivo, l’acquirente ha la garanzia del rispetto dell’obbligo di consegna della fidejussione (nel preliminare) e della polizza decennale (nel definitivo), che il notaio è tenuto ad indicare nel contratto. 

Ciò che prima della riforma era un’opportunità raccomandata, ora è un obbligo di legge: rivolgersi al notaio, affidandogli l’esecuzione, oltre che delle verifiche sull’inesistenza di ipoteche o vincoli di altro tipo, del controllo sul rilascio della fidejussione.

Il contratto preliminare è un atto scritto, un contratto appunto, con un cui una parte si impegna, nel caso della compravendita immobiliare, a vendere un immobile ad un’altra parte con le indicazioni del prezzo e secondo i termini che fissa il contratto a cui seguirà il contratto definitivo con cui si trasferisce la proprietà dell’immobile.

27 August 2019 di Cristina Bartelli