Comprare casa con mutuo

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La casa resta saldamente al primo posto nelle priorità degli italiani. Tanto che nel BelPaese due terzi delle famiglie vivono in un immobile di proprietà, come certifica l’Istat. Un investimento che sembra non avere controindicazioni: è un rifugio solido che si tocca con mano e rappresenta una concreta soluzione per far accrescere il patrimonio personale. Soprattutto dopo i tre anni di stallo dovuti alla crisi innescata dai subprime e alla congiuntura internazionale.

Basti pensare che gli operatori, protagonisti della ripresa, sono stati spesso gli investitori speculativi che - intimoriti dal crollo del mercato - hanno preferito scommettere sul mattone. Una scelta vincente: mentre la Borsa è stata caratterizzata da un’altissima volatilità, il mercato immobiliare, anche nel 2009, l’annus horribilis, è rimasto sempre affidabile. Tanto che chi disponeva di liquidità ha trovato ottime occasioni di investimento: prezzi più bassi (in alcune città italiane si sono registrati picchi del 4%) e guadagno certo dalla locazione.

Ma ora che la crisi ce la siamo lasciati alle spalle e, soprattutto, con la disponibilità di un gruzzolo, conviene ancora investire nel mattone?

Detto che secondo l’affordability index (vale a dire il calcolo dell’accessibilità all’abitazione da parte delle famiglie) presentato dall’Associazione bancaria italiana e dall’Agenzia del Territorio, nel 2010 una famiglia su due poteva sostenere le rate di un prestito, puntare tutto sulla casa continua a rappresenta sempre una scelta azzeccata, dal momento che gli aspiranti proprietari possono ancora beneficiare di mutui con tassi di interesse convenienti, di transazioni più rapide e di una fiscalità agevolata.

Iniziamo con i mutui. Il costo del denaro, dopo due anni di minimo storico, ha iniziato una lente ma inesorabile risalita che ha spinto all’insù anche i tassi Euribor (a cui sono indicizzati i mutui a tasso variabile) che in queste settimane hanno raggiunto i massimi da due anni: quello a 1 mese è all’1,24%, mentre il trimestrale è all’1,43%. Ma anche se sono destinati a salire ulteriormente, chi sceglie un mutuo indicizzato non deve perdere il sonno, visto che ogni decimo di punto di aumento del costo del denaro comporta nell’immediato un incremento della rata di 12 euro al mese su un debito residuo di 150mila euro. Quindi il rischio non appare particolarmente elevato, soprattutto perché nessuno può aver messo in conto di pagare per decenni rate intorno al 2%.

Inoltre dalla parte del futuro proprietario c’è il fattore tempo: prima che l’Euribor raggiunga livelli preoccupanti, si può valutare l’opportunità di una surroga o di una rinegoziazione, operazioni che ormai non risultano più imprese impossibili.

Chi invece si affida al tasso fisso ha sì la certezza di pagare sempre lo stesso importo fino al termine del piano di ammortamento, ma è anche consapevole di non sfruttare il risparmio che concede il variabile. Va, infatti, ricordato che il tasso Irs (che serve per determinare la rata del mutuo fisso) è 3,77% quello a 20 anni e 3,65% a 30 anni.

Buone notizie arrivano anche sul fronte risparmio. Questo perché se il settore immobiliare è ancora alle prese con i postumi della crisi, gli italiani ne potranno approfittare sfruttando la contrazione dei prezzi delle case che per il 2011 arriveranno a costare anche il 5% in meno secondo stime Cresme.

Poi ci sono le detrazioni. Tra i vantaggi nell’acquistare casa non bisogna mai sottovalutarle, perché consentono di ammortizzare la spese anche per alcune migliaia di euro. E dal momento che quando si rogita, il carico fiscale è il costo accessorio più rilevante, meglio ricordare che le agevolazioni previste per la prima casa riguardano l’imposta di registro ridotta al 3% se si acquista da un privato e l’aliquota agevolata dell’Iva al 4% se si acquista da una ditta costruttrice.

Senza dimenticare lo sconto Irpef che consente di recuperare dall’imposta lorda - in sede di dichiarazione dei redditi - il 19% degli interessi passivi, nonché degli oneri accessori e delle quote di rivalutazione pagati per mutui ipotecari stipulati per acquistare l’abitazione principale.

Mentre per quanto riguarda gli interventi edili sugli immobili, sono usufruibili la detrazione fiscale del 36% sulle ristrutturazioni edilizie e quelle del 55% sugli interventi di risparmio energetico.

Ma se solitamente si compra una casa per sé o per la propria famiglia, quando ci sono le capacità economiche, è possibile anche concederla in affitto ed incrementare le entrate. Leggere per credere: attualmente il rendimento per chi affitta casa a studenti oggi è intorno al 5%-6% lordo l’anno. Percentuale che, tuttavia, con la cedolare secca scenderà di un punto al 4,5%-5% annuo.

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