Mondo mutui

22 ottobre 2018

Mutuando - Case all’estero: come richiedere il mutuo

Come chiedere un mutuo se la casa è oltre confine

È possibile chiedere un mutuo per acquistare un immobile situato all’estero? A essersi posti questa domanda dal 2010 in avanti sono stati sempre di più fra i nostri connazionali, dal momento che le compravendite operate da italiani oltre i confini nazionali hanno superato le 40 mila all’anno.

Il perdurare della crisi economica che offre occasioni a buon mercato, la necessità di mettere al riparo il proprio patrimonio dalle turbolenze dello spread e dal rischio Paese, il desiderio di diversificare gli investimenti in un periodo di tassi di rendimento ai minimi storici o semplicemente la possibilità di avere una casa dove trascorrere le vacanze o trasferirsi per un “buen ritiro” sono tutte motivazioni che sottostanno alla decisione di investire nel mattone straniero.

L’operazione è ovviamente più complessa rispetto a comprare casa in Italia. Alle numerose variabili da valutare in ogni compravendita immobiliare, infatti, si sommano le peculiarità tipiche dello Stato in cui ha sede l’immobile: regolamentazione amministrativa, pratiche burocratiche, norme fiscali. Non fa eccezione la scelta del finanziamento. Chi non ha da parte la disponibilità economica sufficiente per perfezionare l’acquisto, può rivolgersi a una banca e chiedere un mutuo immobiliare. Rispetto alla situazione standard in cui cliente, banca e immobile sono tutti italiani, vi sono alcune particolarità da considerare.

Innanzi tutto, una volta deciso quale è l’immobile da acquistare, è necessario trovare l’istituto di credito disposto a finanziare l’acquisto. Sebbene tecnicamente non vi siano limitazioni, specie all’interno dell’Unione europea, la maggior parte delle banche nostrane non concede mutui ipotecari se il bene immobile è situato all’estero. Dover fare i conti con una legislazione straniera, con procedure cautelari differenti e con costi di un’eventuale esecuzione più elevati potrebbe non garantire infatti a sufficienza gli istituti di credito.

Se ci si vuole comunque avvalere di una banca italiana, una strada percorribile è quella di richiedere un mutuo di liquidità. Quest’ultimo può essere erogato solo a particolari condizioni, tra le quali quella di avere in Italia un immobile di proprietà libero da vincoli e quindi ipotecabile. In tale ipotesi, la somma erogata ha carattere non finalizzato e quindi può essere destinata dal prenditore anche per l’acquisto dell’immobile estero. Si segnala tuttavia che i mutui di liquidità presentano tassi leggermente superiori ai mutui immobiliari, per via di uno spread più elevato, mentre il loan to value, ossia il capitale massimo finanziabile in rapporto al valore dell’immobile dato in garanzia, può arrivare di regola al 50% (invece che al canonico 80%).

L’alternativa è quella di rivolgersi a una banca situata nello Stato in cui si trova l’immobile. Questa soluzione appare più “fisiologica”, in quanto per l’istituto estero si tratta di operazioni di routine, anche in termini di pratiche amministrative, procedure di perizia e ipoteca, fiscalità del finanziamento. Poiché lo scenario di riferimento varia da Paese a Paese, è praticamente impossibile generalizzare. Tra le voci da tenere sotto controllo, tuttavia, assumono rilievo i costi della perizia in loco (indispensabile per iscrivere l’ipoteca), che può assumere proporzioni ben più elevate di quanto avverrebbe in Italia. Come pure i costi professionali, dal momento che non tutte le giurisdizioni prevedono l’intervento di un notaio, ma possono esservi figure assimilate.

Se la propria banca di riferimento appartiene a un gruppo internazionale è possibile che il contatto con la filiale estera sia semplificato, anche se per l’accredito dei fondi e la gestione degli incassi rate servirà quasi certamente aprire un conto corrente estero. Tale rapporto finanziario dovrà poi essere indicato nel quadro RW del modello Redditi (ex Unico), unitamente alla disponibilità dell’immobile estero. 
 

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Commenti

  • Buongiorno le pongo il quesito: Io e mia moglie siamo proprietari al 50% della casa in cui abitiamo. Abbiamo acquistato una prima casa per nostro figlio con le seguenti quote: 90% nostro figlio prima casa e 5% +5% io e mia moglie come seconda casa. Abbiamo ottenuto un mutuo bancario in cui siamo tutti e tre cointestatari (non ci sono quote). Può nostro figlio dedurre le spese e gli interessi passivi in toto oppure solo al 90%? Grazie
    scritto da PIETRO ALFONZI il 29/10/2018
  • Gentile Pietro, l'intestazione del mutuo non segue le percentuali di intestazione della proprietà. In poche parole, non contano le quote, come per la proprietà immobiliare, ma le “teste”, ossia il numero di intestatari del finanziamento. Pertanto suo figlio potrà detrarre gli interessi passivi per un terzo del loro ammontare: il 19% di sconto Irpef andrà calcolato cioè sul 33% degli interessi pagati nell’anno, con un limite di spesa pari a 1.333 euro (un terzo del tetto ordinario di 4.000 euro). Naturalmente nessuna detrazione per i genitori, per i quali l’immobile è seconda casa.
    scritto da Valerio Stroppa il 31/10/2018

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Il profilo dell'autore

Mutuando di Valerio Stroppa

Marchigiano di nascita, vive e lavora a Milano dal 2006. Giornalista professionista, scrive di diritto, fisco (nazionale e internazionale), e giustizia tributaria per ItaliaOggi. In passato ha collaborato con numerose testate tra cui MF/MilanoFinanza, ClassCnbc, Reteconomy, MySolution Post, Press. È anche moderatore di convegni e tavole rotonde su tematiche relative alle professioni di avvocato e commercialista.