Acquisto casa rent to buy

La crisi del mercato immobiliare negli ultimi anni ha dato il via a soluzioni contrattuali utili per chi non può o non riesce ad ottenere un mutuo: è il caso del rent to buy, ossia dell'affitto con riscatto consigliato per giovani coppie con alle spalle un lavoro precario. 

Se gli anni di profonda destabilizzazione nel mercato del lavoro hanno favorito il sorgere di contratti a tempo determinato (a scapito del posto fisso), di converso gli istituti finanziari ancora oggi prediligono debitori con le spalle coperte. In altre parole, con una busta paga sicura a fine mese, meglio qualora provenga dal pubblico impiego. Ciò non vuol dire però emarginare i giovani e chi decide di rimanere in Italia: la normativa italiana lascia libero spazio per la creazione di contratti atipici volti a disciplinare specifici rapporti, quale appunto quello dell'affitto con riscatto.

Che cosa è il contratto rent to buy

Il contratto rent to buy è di recente diffusione, nato a seguito della crisi economica che ha minato il comparto immobiliare. Si tratta di un negozio giuridico in cui, oltre al canone d'affitto, viene corrisposta una quota a titolo di caparra che si accumula negli anni fino al raggiungimento di una parte del capitale. 

Al raggiungimento del termine fissato da locatore e conduttore, è possibile acquistare l'immobile preso in affitto versando il valore residuale dell'abitazione. 

L'affittuario può scegliere di comprare casa rivolgendosi anche a una banca per un mutuo. In questo caso, dovrà richiedere una somma inferiore rispetto al valore della casa e potrebbe avere maggiori possibilità di ottenere il finanziamento.

Come funziona il rent to buy

Il rent to buy è stato un contratto atipico fino al 2014, anno in cui ha trovato disciplina all'interno della legge n. 133/14 che ne ha definito gli aspetti principali a tutela di chi acquista e di chi vende. 

In sintesi è l'unione di un contratto d'affitto assieme ad un preliminare di vendita, con la particolarità di dare in godimento il bene a chi intende comprare casa, frazionando la caparra in un numero di rate prestabilite. Ciascuna rata viene ammortizzata mese dopo mese al pagamento del canone d'affitto, che risulterà essere maggiore rispetto ai prezzi di locazione per quella tipologia di immobile. 

Se l'affitto risultasse più caro del solito, è anche vero che disporre immediatamente di una caparra per bloccare la vendita della casa può risultare difficile, a maggior ragione se si vanta un merito creditizio basso tale da non accedere a nessun finanziamento. 

Il canone di locazione del contratto rent to buy è diviso in due parti: una quota viene data al proprietario dell'immobile a titolo di affitto per il godimento del bene, mentre la restante quota viene accantonata a titolo di caparra da sottrarre nell'eventualità di acquistare quella casa da lì ai prossimi anni. Si, perché l'affittuario non è costretto a comprare quell'immobile entro dieci anni, ma se opta per un'altra casa perderà quanto versato come caparra. 

È il gioco della legge che tutela quel proprietario che fa affidamento sull'acquisto dell'immobile da parte dell'affittuario. Qualora la parte inadempiente fosse il locatore (ad esempio sottraendosi alla vendita della casa nei confronti dei conduttori), costui non solo è costretto alla restituzione della caparra versata (e non anche delle quote date in canone), ma ad essa si aggiungono gli interessi maturati.

Perché il rent to buy conviene

Il contratto rent to buy è conveniente per una serie di motivi: 

• consente, a chi vuole acquistare casa, di dilazionare i tempi di pagamento e di trovare comodamente il prodotto finanziario più consono alla propria situazione economica. Un contratto di lavoro a tempo determinato può trasformarsi in posto fisso e la banca sarà più favorevole alla stipula di un mutuo non necessariamente trentennale;
• il capitale concesso a mutuo coprirà quella parte di valore dell'immobile che potrebbe corrispondere all'80% rilasciato proprio dall'istituto di credito. Non sorgeranno problemi in merito al capitale iniziale ed alla necessità di finanziare quel 20% che viene ammortizzato con il canone d'affitto;
• il proprietario blocca la vendita di una casa e può tastare i futuri acquirenti. Se costoro non pagano o tardano a pagare può sempre procedere con la richiesta di rilascio del bene, meno onerosa rispetto alle procedure di sfratto;
• se il proprietario fosse un costruttore, si troverebbe con una casa occupata e non sfitta, e riuscirebbe ad ammortizzare meglio le spese relative all'immobile costruito, ad esempio chiedendo il frazionamento del mutuo edilizio;
• funzionando come contratto d'affitto, il conduttore ha modo di progettare l'acquisto della casa, senza pagare fin da subito imposte come IMU e TASI: queste, infatti, spettano per legge al proprietario e non all'inquilino, ma a quest'ultimo toccherà pagare le imposte di registro nel caso di contratto per la compravendita.

Sia conduttore che proprietario sono tutelati dalla legge e non solo per quanto riguarda la caparra. Essendo prospettabile l'acquisto dell'immobile, il contratto rent to buy può essere trascritto nei pubblici registri proteggendo l'affittuario dalla vendita a terzi dell'immobile; al contrario, il proprietario può apporre sul contratto di rent to buy apposite clausole volte a salvaguardare il mancato adempimento dell'inquilino qualora decida di non acquistare casa. 

Pur trattenendo la caparra, il proprietario potrebbe trovarsi nella situazione in cui altri soggetti chiedano la vendita di quell'immobile, ma essendosi impegnato con il conduttore non può procedere all'affare: la definizione delle quote d'affitto e di caparra deve essere determinata al fine di costituire un indennizzo adeguato nell'ipotesi di mancata vendita.

Il contratto di rent to buy può essere stipulato liberamente dalle parti, attenendosi principalmente a ciò che dice l'art. 23 della legge n. 133/2014 e alle norme contenute nel codice civile. Ad esempio il rapporto giuridico può essere sciolto qualora il conduttore non paghi un numero di canoni (anche non consecutivi) pari ad un ventesimo nel loro numero complessivo; se il proprietario è una ditta di costruzione dichiarata fallita, il conduttore non perde il diritto alla casa in virtù della trascrizione del contratto nei pubblici registri. 

Le parti possono definire autonomamente le soglie di canone, i termini entro cui decidere l'acquisto, le quote da imputare a titolo di caparra ma a differenza del preliminare in caso di acquisto immediato (valido per tre anni), il contratto rent to buy ha durata decennale. Infine il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi immobile, a prescindere se trattasi di abitazione ad uso civile: si può scegliere tale formula per acquistare un capannone, un immobile adibito ad uso ufficio, un magazzino per l'apertura di un negozio, un box auto o un'autorimessa.