Milano e Parigi: l’effetto Olimpiadi spinge i prezzi al metro quadro

Come i giochi influenzano i prezzi del mattone

Milano e Parigi si stanno preparando a vivere le Olimpiadi. Oltre all’interesse mediatico, turistico e sportivo, questi eventi costituiscono anche una grande occasione per la realizzazione di progetti finalizzati alla rigenerazione urbana di alcune aree.

In entrambe le città infatti è stato già registrato un incremento dei prezzi al metro quadro nelle aree interessate dagli interventi urbanistici più rilevanti. Nonostante questo tratto comune, emergono differenze significative tra le due realtà a partire dal numero delle compravendite nel periodo 2019-2023. Secondo un’analisi realizzata da Casavo sulle transazioni avvenute in questo quadriennio, vi sarebbe stato un calo in media del 13% nei comuni limitrofi di Parigi, mentre si sarebbe verificata la tendenza opposta nei quartieri milanesi di Santa Giulia e Porta Romana (che hanno vissuto un incremento rispettivamente del 28% e del 40 per cento).

Per realizzare l’analisi, i dati utilizzati per il mercato immobiliare parigino si riferiscono alle transazioni di Demande de Valeur Foncière (DVF) nel periodo gennaio 2019-dicembre 2023 mentre i dati relativi alla città di Milano sono quelli forniti dall’Agenzia delle Entrate nel periodo gennaio 2019-dicembre 2023.

Parigi: aumento del 22% dei prezzi nel Villaggio degli Atleti

Dal punto di vista urbanistico, le aree più coinvolte in vista dell’evento sportivo sono state quelle del Villaggio degli Atleti, un complesso abitativo situato nei comuni di Saint-Denis, Île-Saint-Denis e Saint-Ouen-sur-Seine. I lavori per la costruzione del Villaggio sono iniziati nel 2022 e l’area, dopo le competizioni, diventerà un quartiere cittadino sostenibile con abitazioni, negozi, strutture e spazi verdi.

Per quanto riguarda il mercato residenziale, i tre comuni hanno tutti evidenziato un aumento del prezzo medio al metro quadro. I dati Casavo rivelano infatti un incremento del 31% del prezzo al metro quadro per Saint-Denis, che è passato dai 3.882 euro del 2019 ai 5.097 del 2023.

Sebbene più contenuto, anche Île-Saint-Denis ha registrato un aumento dei prezzi, raggiungendo un +22% (da 3.780 euro a 4.616). Chiude questa classifica Saint-Ouen-sur-Seine, che nei cinque anni analizzati, ha riscontrato un +15,5%, pur partendo da un prezzo di base molto più alto rispetto agli altri due comuni (da 6.257 euro al metro quadro si è passati a 7.230 nel 2023).

L'aumento dei prezzi non va di pari passo con il trend delle compravendite su cui va incidere anche l’andamento dei mutui prima casa: Saint-Denis nel periodo ha visto una diminuzione del 13%, per Île-Saint-Denis il calo è del 14%, mentre a Saint-Ouen-sur-Seine le vendite sono diminuite dell’11,5%.

Saint-Denis è tuttavia l’unico dei tre comuni parigini dove le tempistiche medie di vendita sono diminuite, si evidenzia infatti un -18%. Île-Saint-Denis e Saint-Ouen-sur-Seine, al contrario, hanno visto aumenti molto importanti, rispettivamente del 60% e del 168%.

Milano: incrementi record per Santa Giulia e Scalo di Porta Romana

Parallelamente, Milano, protagonista dei giochi invernali 2026 insieme a Cortina, sta intraprendendo significativi progetti di riqualificazione urbana che includono anche un potenziamento delle infrastrutture. I due quartieri interessati dalla costruzione di strutture nuove sono Santa Giulia, dove sorgerà il palazzetto dello sport Pala Italia, e Scalo di Porta Romana, dove avrà sede il Villaggio Olimpico. Per quest’ultimo, la fine dei lavori è prevista per l’estate 2025 e una volta concluse le competizioni sportive, verrà trasformato in alloggi per studenti.

Per il quartiere di Santa Giulia Nord il progetto di riqualificazione ha portato a un aumento del 27% in termini di prezzo medio al metro quadro negli ultimi cinque anni (da 2.329 euro a 2.960 euro). Considerando invece Scalo di Porta Romana, rispetto al 2019 i prezzi al metro quadro sono aumentati del 48% (da 3.296 euro a 4.845 euro).

A differenza di Parigi, dove le vendite negli ultimi cinque anni sono diminuite, a Milano i lavori di riqualificazione hanno portato ad aumenti significativi: Santa Giulia registra un aumento delle compravendite del 28% mentre per l’area dello Scalo di Porta Romana l’incremento raggiunge addirittura il 40%.

Sempre nello stesso periodo, le tempistiche di vendita nell’area di Santa Giulia Nord evidenziano una sensibile riduzione pari al 28%: si è passati da 134 a 97 giorni. Non si sono verificati grandi cambiamenti invece per Scalo di Porta Romana che registra solo un lieve calo, pari al 3%, in cinque anni.